房價會跌回2022？山哥直言：別做夢了，真正會跌的只有這些區
文／群洋國際地產集團總經理 張惠山（山哥）
最近這個問題我被問到快煩了
「山哥，房價會不會跌回2022年？」
我先講結論，讓大家冷靜一下：不會全面回去，而且很多地方，已經回不去了。
但問題更關鍵的不是會不會回去，而是你買的地方，是哪一種房子？
因為接下來的市場，不是漲或跌，而是「分化」。
先看現況，其實數據已經講得很清楚。2025年房市是真的冷，這不是感覺，是事實。交易量掉到歷史低檔，預售屋買氣直接腰斬甚至打到剩兩三成，投資客幾乎全部退場。這種狀況，在我做房地產這麼多年來，不算第一次，但這次的差別在於——供給還在後面排隊。
未來三年，預售屋交屋潮會一波一波出來，這代表什麼？很簡單，市場上的房子會變多，而且不是慢慢多，是集中出現。
所以很多人開始期待一件事：房價會不會崩？
山哥再講一次，現實很殘酷，不會全面崩，只會局部修。
而且修的地方，其實現在已經在修了。
你如果有在看市場就會知道，台中海線、高雄外圍、一些過去炒很兇的重劃區，價格早就鬆動，有的甚至已經修到1成、2成。但同一時間，台北市核心區、新北第一環，價格根本沒什麼在動，有些新案還是穩穩站在高點。
這代表市場已經分成兩個世界。
一個是有產業、有就業、有需求撐著的地方，這種區域就算量縮，價格還是撐得住。另一種是靠題材、靠想像、靠資金堆出來的地方，一旦買氣退，價格就開始鬆。
所以你問我會不會回到2022？
我反問你一句：
你講的是哪一個2022？蛋黃區的2022，還是蛋殼區的2022？
兩個答案會完全不一樣
很多人現在最大的誤判，是把「市場轉冷」當成「房價會崩」。
但房地產不是股票，它有成本、有貸款、有持有壓力。現在建商的土地成本、營建成本都在高檔，你要他們大幅降價，其實很困難。很多案子利潤已經被壓到很薄，如果再砍價，乾脆不賣比較快。
這也是為什麼你現在會看到一個很奇怪的現象：
市場很冷，但價格不怎麼跌
因為賣方在撐，買方在等，兩邊僵住。
但這種僵局不會永遠持續，接下來會慢慢解開，而且是用「分化」的方式解開。
該跌的地方，會慢慢跌；不該跌的地方，會繼續撐，甚至等下一波資金回來，再往上走。
再來講一個很多人忽略的點：資金
台灣現在資金真的很多，超額儲蓄一直在堆，這些錢不可能永遠放在銀行。當股市震盪、其他投資工具不穩定時，資金最後還是會找出口，而房地產永遠是其中一個選項。
這就是為什麼我一直說，房市現在不是結束，是換階段
2026年，我認為很有機會是「築底年」，但這個底，不是整個市場一起築，而是各區自己築自己的底。
有些地方已經在底部，有些地方還在往下找。
最後山哥講一句比較直接的
現在很多人在等「全面下跌再進場」，但我可以很負責任跟你說：你等到的，很可能只有蛋殼區的低點，不會是蛋黃區的。
而當你發現蛋黃區沒有跌、甚至開始回溫時，你就會進入下一個階段，追高。這種劇情，市場已經演過很多次了。
山哥總結
2026年，不會是崩盤年，也不會是全面反彈年。它比較像是一條分水嶺，把市場正式切成兩半。
買對區，你會覺得現在是機會；買錯區，你會覺得房市怎麼還在跌。
一句話講白：房價不是回不回2022，而是你有沒有站在對的那一邊。
你現在是在等低點，還是已經開始看對區？留言跟山哥聊聊。
