邱代書今天忙什麼？｜房地交易稅一次看懂：別怕，真正的魔王不是稅，而是你不知道稅從哪裡冒出來
【M傳媒房產中心／邱代書今天忙什麼？專欄】
買房、賣地、繼承、贈與，大家最怕的其實不是稅，而是突然冒出一個你沒聽過的稅。很多人聽到稅就想逃，但實務上處理那麼多案件，我最常告訴當事人的一句話是：「真正可怕的不是稅，而是你不知道自己要繳哪一種。」
所以今天邱代書用最白話、最好懂、最沒有痛感的方式，帶你一次搞懂地價稅、土增稅、房屋稅、契稅、遺產稅、贈與稅、房地合一稅。看完你會發現：稅法看起來像魔王，其實是紙老虎，你只是不熟牠。
真正最容易搞錯的，是「誰要繳稅」。
大方向只有一句話：誰拿到權利、誰持有、誰移轉，誰就要面對稅。
土地的地價稅由所有權人負責，特殊情況下則由使用人代繳。
土地增值稅遇到買賣，是原地主負責；遇到贈與或繼承，則變成接受的人要繳。房屋稅則落在房屋所有人身上。契稅則更單純，只要你是承受權利的人（買方、受贈人），就是你要繳。遺產稅由繼承人申報，贈與稅原則是贈與人繳，如果贈與人跑掉，就換受贈人扛。至於房地合一稅則是賣方要申報。邱代書一句話總結：「拿到東西的人，最後都逃不掉。」
至於政府怎麼算？邏輯其實不複雜。
地課地、房課房，移轉課價差，傳承課淨額。
地價稅看公告地價，土增稅看公告現值-前次。房屋稅看房屋現值，契稅看政府核定標準價格，不是你跟對方談的成交價。遺產稅要從遺產總額扣掉免稅額1333萬；贈與稅一年有244萬免稅額，像婚嫁或農地還不列入。房地合一則是成交價扣成本與必要費用。
邱代書提醒：算式都不難，難的是「每一種稅的算法都不一樣」，所以才會讓一般人覺得像迷宮。
講到稅率，大家最怕，但其實有規律。
地價稅一般千分之十，自住千分之二。
土增稅依增值幅度落在 20%、30%、40%。還有其他減徵規定。
房屋稅自住約1%～1.2%%，非自住2%～4.8%。
契稅大多是6%。
遺產與贈與稅的級距則是10%、15%、20%。
房地合一按照持有年限差很大：兩年內45%，五年以上逐步降低到15%，自住滿條件400萬以內免稅。
邱代書提醒：「買得快、賣得快，稅就會比較痛。」這是很多人疏忽的。
申報期限更是民眾常掉坑的地方。
地價稅每年11月、房屋稅5月。
土增稅與契稅都是簽契約後30天內。
遺產稅要在死亡後六個月內申報，贈與稅在贈與後30天。
房地合一稅則是在完成移轉後30天內申報。
只要一遲報，補稅＋罰鍰就一起來，有些民眾處理繼承晚半年，直接罰到臉色發白。
至於罰則，雖然大家不想聽，但一定要知道：
隱匿地目、漏報贈與、晚申報房屋稅、土地沒登記就轉賣……這些都是實務上最常被罰的狀況。從兩倍、三倍罰到每日怠報金都有。邱代書一句話提醒：「政府不會忘記你要報的，你才會忘記。」
最後總結，房地交易只要掌握一個簡單邏輯：
買賣會遇到契稅、土增稅、房地合一稅；持有就面對地價稅和房屋稅；傳承一定涉及遺產稅或贈與稅。只要你記住這三條，你就能立即判斷「這件事會遇到哪種稅」。
邱代書給大家一句暖心提醒：
不動產本來就該是簡單的事，變得複雜，是因為資訊太散、名詞又太硬。希望這篇能讓正在煩惱的你鬆一口氣。如果有朋友正在被稅名詞嚇到睡不著，不妨把這篇分享給他。
另外補充，文章中的金額若和你看到的不同，也不必緊張。因為像遺產稅免稅額等項目，法律規定只要物價指數調整到一定幅度就會更新，因此每一兩年出現不同的數字是正常的。
