信用瑕疵買房噩夢！銀行貸款審核內幕大公開 | M傳媒

信用瑕疵買房噩夢！銀行貸款審核內幕大公開 | M傳媒

【M傳媒房產中心／專題報導】

「年薪百萬卻貸不到房貸？」一位網友分享驚人發現：即使有穩定收入，只要曾有信用卡循環利息或信貸逾期紀錄，信用分數在紀錄清除後2年內都會很低。更關鍵的是，如果沒有維持一年以上的固定薪轉紀錄，銀行給的貸款條件都會很差。這篇貼文瞬間引爆熱議，許多人都遭遇類似困境。在這個銀行風險控管越來越嚴格的時代，購屋貸款的遊戲規則已經徹底改變。

多數人不知道，信用卡循環利息和信貸逾期紀錄的影響，遠比想像中長久。

即使已經清償債務，這些不良紀錄在聯徵中心的信用報告中，仍然會影響信用評分長達2年。這段期間內，不管你的收入多高，銀行看到這些紀錄都會退避三舍。

行員透露：「我們最怕看到客戶有循環利息紀錄，這代表他可能習慣『以債養債』。即使現在收入不錯，但財務體質可能不健康。」這種思維反映了銀行在房貸審核上的保守態度。

現實的是，如果沒有穩定的薪轉與報稅紀錄，即使年收入很高，銀行也會持保留態度。因為薪轉與報稅紀錄不只是證明收入，更是展現收入穩定性的重要指標。

過去銀行主要看重「抵押品價值」，也就是房子值多少錢。

但現在銀行的思維已經轉變為「借款人還款能力」，也就是你值多少錢。這種轉變背後的原因很現實：法拍屋市場充滿不確定性。

就像網友所說：「房子法拍的話，銀行可能拿回不到市價80%。」這個數字其實還太樂觀。實務上，法拍屋通常只能拍出市價的7-8成，如果再扣除執行費用、利息損失，銀行的實際回收率可能更低。

因此，現在銀行寧可保守一點，用借款人的年薪去倒推安全的貸款金額。通常的計算方式是：每月還款金額不超過月收入的1/3到1/2。這種做法雖然讓很多購屋族感到挫折，但確實降低了銀行的風險。

面對信用瑕疵的問題，專家建議採取積極的修復策略。

首先，維持至少6個月到1年的乾淨信用紀錄，包括全額繳清信用卡帳單、避免新增貸款、減少信用卡使用額度。

其次，建立穩定的薪轉紀錄。如果工作性質沒有薪轉，可以考慮每月固定將收入轉入同一銀行帳戶，創造類似薪轉的資金流。雖然效果不如真正的薪轉，但至少能展現收入穩定性。

另外，提供其他財力證明也很重要。包括定存單、投資對帳單、租金收入證明等，都可以作為輔助文件，讓銀行更了解你的財務狀況。