貸款不足只能認賠殺出？破解預售屋「8成貸不到」求生術
深夜11點，李小姐盯著銀行核貸通知書上「核准6成5」的數字，手止不住顫抖—2年前簽下的預售屋合約，如今因央行限貸令讓她面臨近300萬元的資金缺口。「難道只能放棄百萬訂金，看著夢想中的房子飛走？」這不是個案，第七波信用管制後，因貸款成數不足導致的預售屋糾紛暴增。
關於預售屋貸款成數不足可能導致違約的問題，確實是近年常見困境，尤其在央行連續推出信用管制政策後更為普遍。不過，網友的情況並非只能走向違約一途，以下結合法規與實務經驗，提供具體解方與策略：
一、先釐清契約條款與政策保障，掌握協商基礎
根據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載事項》，若因「不可歸責於買方」的因素（如央行信用管制、銀行緊縮放款）導致貸款成數不足，買方有權與建商協商：
分期補足差額：建商可同意將貸款不足的差額，轉為分期付款方案（例如分3-5年償還），避免一次性資金壓力。
協議解約：若建商不願分期，買方可依定型化契約規範「不可歸責於買方」的因素，協議主張解除契約，並要求返還已繳款項（含訂金、工程款）。重點在於需提出「政策影響證明」，例如銀行核貸文件註明成數受限於央行規範。
二、評估「平轉」可行性，但需注意時間點與法規限制
若目前市場行情高於您當初買價，可嘗試在交屋前將契約權利轉讓（平轉），但成敗關鍵在於「簽約時間點」：
1. 2023年7月1日前簽約者：
仍可自由轉讓，不受限制，但需支付房地合一稅（持有2年內稅率45%）。
操作要點：透過建商辦理換約程序，避免私下交易衍生爭議。
2. 2023年7月1日後簽約者：
受《平均地權條例》限制，除符合「例外情形」（如非自願失業、重大傷病等），否則禁止換約。
替代方案：若平轉不可行，可籌資完成過戶後立即轉售。雖然需負擔較高稅負（房地合一稅45%）平轉或售價小高於合約價，幾乎不會有房地合一稅率問題，若房價漲幅足以覆蓋成本，仍能減少損失。
三、資金缺口的實務解方：合法籌資與債權協商
若需補足自備款差額，可考慮以下途徑：
建商短期借款（公司貸）：部分建商提供利率較高的短期融資（約3-5%），但需確認還款條件是否合理，避免附加苛刻條款。
信用貸款或保單質借：利率約3-7%，適合信用良好者，但需注意銀行審核時會將此負債計入收支比，可能影響新房貸成數。
親友資助＋贈與免稅額：透過父母每年244萬元贈與免稅額取得資金，避免衍生借貸關係。
四、主張「不可歸責解約」的關鍵步驟
內政部已明示，若因政策變動（如限貸令）導致貸款不足，買方可主張解約。具體操作如下：
1. 蒐集證據：
銀行核貸文件註明「成數受限央行規範」
央行信用管制公告（如第七波限貸令）
2. 正式發函解約：
以存證信函通知建商，引用契約條款及內政部規定，要求解除契約並返還款項。
3. 申訴管道：
若建商拒絕，可向各縣市消保官或不動產糾紛調處委員會申請調解，此類案件多數會判決買方勝訴。
結語：避免硬扛風險，善用法律與協商工具
面對貸款成數不足的困境，切勿直接認賠違約。務實盤點資金缺口、釐清法規保障、積極與建商協商，多數情況下能找到損失最小的出路。若協商陷入僵局，立即尋求專業律師或消保單位介入，往往能扭轉局面。畢竟，預售屋糾紛的核心常在於「資訊落差」，而您手中的法規與契約條款，正是突破困境的最佳利器。
