房仲業鳴槍求援！六大鬆綁建言出爐 挽救「價量雙卡」困局 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
在經濟成長亮眼、股市創高的氛圍下，房市卻陷入罕見的「價量雙卡」僵局。房仲公會全聯會近期提出六大政策建言，包括設定房貸利率天花板、放寬第二戶與豪宅貸款成數等，呼籲政府鬆綁信用管制以挽救交易量。這份被業界視為「救命提案」的清單，卻也引發一場核心辯論：拯救奄奄一息的交易量，是否就等於健全房市？抑或這只是產業自救，卻可能與金融穩定、居住正義的長期目標背道而馳？
全聯會六大訴求
根據房仲公會全聯會的觀察，受第七波信用管制與市場觀望影響，2025年建物買賣移轉棟數預計將跌破26萬棟，年減率高達2至3成，從業人員生計受到嚴重衝擊，預估2026年起房仲店家數將出現顯著淘汰潮。
為打破「買方等跌、賣方惜售」導致交易停滯僵局，全聯會提出建議方案：
設定房貸利率天花板：建議自用型房貸利率不應超過3%，以保障首購與換屋族權益。
放寬第二戶及豪宅貸款成數：主張將第二戶貸款恢復至八成，市中心豪宅貸款恢復至七成，以活絡換屋市場與高端產品流動性。
排除長持有者與老屋換屋限制：針對持有原屋超過10年，或換購屋齡40年以上老屋的民眾，建議排除信用管制，鼓勵其改善居住品質。
鼓勵購置第二戶投入社宅：若購置第二戶目的為投入公益出租，建議貸款成數可放寬至八成，以增加租賃供給。
公會理事長坦言，這些建言是為了讓市場「回到常軌」。他分析，當前股房反向，屋主因股市獲利而無急售壓力，買方則期待「量先價行」而持續觀望，導致價量凍結。唯有政策鬆綁，釋放真實的換屋與改善需求，才能解開死結。
政策方向：金融穩定與居住正義
然而，這份業界的「救市白皮書」，在政策制定者眼中，卻可能是一份衝擊當前調控基調的「風險清單」。央行與內政部近年推動信用管制的核心邏輯，正是要壓制由投資炒作驅動的過熱交易，引導市場「軟著陸」，以達成去泡沫、保金融穩定的長期目標。
從政策角度審視，業界訴求存在明顯矛盾點：
利率天花板：被視為干預市場定價，形同全民補貼購屋族，且可能抵消央行貨幣政策效果，甚至刺激房價。
放寬貸款成數：與信用管制「降低金融體系曝險」的初衷完全相反，恐讓槓桿資金重回市場，加劇風險。
排除管制措施：實務上難以區分「誠實換屋族」與「長期投資客」，極易產生政策漏洞，誘發「假換屋、真投資」的行為。
關鍵的是，若貿然放寬對多屋者的貸款限制，在供給未大增的情況下，資金更充裕的換屋族與潛在投資客將重新取得優勢，反而壓縮首購族的競爭空間，與「優先保障基本居住權」的政策方向產生直接衝突。
專家看法：產業生存 vs. 公共利益
這場論戰本質上是「產業生存」與「公共利益」的角力。對房仲業而言，交易量是生命線，量縮直接等同於生存危機，其建言是合理的求生呼籲。一位不具名的資深房仲業者無奈表示：「我們不是要炒房，只是希望讓有真實需求的換屋族能夠順利交易，這個市場不能只剩下首購族。」
一位熟悉央行決策的學者指出：「當前房市『價平量縮』，正是政策發揮效果的證明，代表投機動能退場。」他認為，政府的目標是建立長期健康的市場機制，而非維護某一產業的交易量能。此時若全面鬆綁，恐讓之前的調控努力前功盡棄，並讓銀行體系重新暴露於高房價的風險中。
未來路徑：精準微調 vs. 全面鬆綁
綜合各方看法，短期內政府全面接納房仲公會建言的機率微乎其微。更可能的政策路徑，將是「精準微調」而非「全面放水」。
強化危老都更：對於40年以上老屋，政府更傾向以「危老重建」的容積獎勵與稅賦優惠來解決，而非鼓勵住戶換購其他新房，如此才能同時促進安全與增加供給。
細化換屋配套：可能會進一步優化現行「先買後賣」換屋族的協處措施（如已延長的賣舊屋期限），但直接放寬第二戶貸款成數的可能性低。
持續擴大社宅與補貼：政府滿足居住需求的核心工具，仍將是直接興辦社宅、擴大租金補貼與包租代管，這比起鼓勵民眾購置第二屋當包租公，更能精準幫助租屋族，且避免補貼流入多屋者手中。
轉型陣痛中的漫長調整
房仲公會的疾呼，真切反映了房市從「投資資產市場」艱難轉向「居住消費市場」過程中的劇烈陣痛。交易量萎縮，是這場結構性調整必然伴隨的副產品。這場政策與產業的拔河，凸顯了在抑制投機、保護首購、維護金融穩定、與維繫市場正常流動之間，取得平衡的無比艱難。
未來政策動向預期將如走鋼索般謹慎，任何鬆動都只會是針對「真實自住需求」微小調整。房市的春天何時回來，取決的不是政策的急轉彎，而是這場深度調整究竟需要多長時間，才能沉澱出一個新的市場均衡。
