央行房貸再鬆綁！第二戶拉高到7成　專家點出成交真正關鍵

【M傳媒／分析報導】

央行房市信用管制再鬆綁，第二戶購屋貸款最高成數從6成提高到7成，市場資金壓力進一步降低。

對原本卡在自備款不足的換屋族、第二戶自住買方來說，這項調整確實有幫助，但房市能不能真正回溫，最後還是要看價格。

自備款少200萬

以總價2,000萬元住宅計算，第二戶房貸從6成提高到7成，最高貸款額從1,200萬元增加到1,400萬元。

自備款則從800萬元降到600萬元，直接少準備200萬元。

對手上已有房子、又有換屋或家庭居住需求的買方來說，資金門檻明顯下降。

不過，第二戶目前仍沒有寬限期，銀行實際核貸也會看收入、負債、信用、鑑價及還款能力，不是每個人都一定能貸到7成。

開價要回市場價值

貸款條件放寬，可以讓買方比較有能力出手，但房屋本身的市場行情不會因此改變。

如果同一個社區近期成交大多落在1,000萬元左右，屋主卻開到1,250萬元、1,300萬元，買方還是會比價。

現在實價登錄、社區成交紀錄、附近待售物件都很容易查，開價跟市場差太多，買方連看屋意願都可能降低。

政策可以增加買方資金，但沒辦法替房子創造一個新的成交價格。

房市成交需要兩個條件

買方有能力買，賣方也願意用市場接受的價格出售。

央行鬆綁第二戶房貸，主要改善的是買方資金能力。

原本有需求、卻因自備款不足或貸款成數卡住的買方，有機會重新回到市場。

但如果屋主開價仍高於附近實際成交行情很多，交易還是很難完成。

第二戶7成只是上限

央行放寬第二戶最高貸款成數，不代表銀行一定會給滿。

銀行仍會依每一名借款人的收入、負債比、信用狀況、房屋鑑價及還款能力決定實際核貸條件。

同樣一間2,000萬元房子，不同買方、不同銀行，最後拿到的貸款成數可能都不一樣。

因此，買方在簽約前仍要先確認自己的貸款能力，避免成交後才發現核貸金額不足。

M編觀察

央行鬆綁第二戶房貸，確實降低部分買方的自備款壓力，也讓換屋族多一點資金空間。

接下來市場能不能增加成交，價格會是重要關鍵。

開價貼近市場的房子，買方資金改善後，更容易進入議價與成交階段。

開價明顯高於行情的物件，銷售時間仍可能拉長。

房貸政策可以把買方帶回市場，成交價格仍要由買賣雙方談出來。

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