晚五年買房，新竹市自備款多噴271萬、台北市破820萬，銀行不放水，你的現金夠厚嗎？
M傳媒房產中心 ｜ M編
房地產市場最近有一句話很流行：「房價在跌，但我還是買不起。」
M編只能說，這句話不是錯覺，是事實。因為房價沒崩，但銀行放款在縮，自備款門檻正在默默墊高。住商機構根據聯徵中心最新數據算了一筆帳，數字非常具體，M編直接攤給你看。
新竹市晚五年買房，自備款多271.8萬
聯徵中心2025年第一季數據顯示，七都購屋族的自備款，五年來全面增加。增加最多的是新竹市。
2021年第一季，新竹市購屋平均自備款是283.2萬元。到了2025年第一季，這個數字變成554.9萬元。晚五年買房，要多掏出271.8萬元。
新竹縣也一樣。自備款從283.2萬增加到470.9萬，多出187.7萬。
台北市更不用說，基期本來就高。2021年平均自備款694.4萬元，2025年來到822.1萬元，增加127.7萬元。
後面依序是桃園多93.7萬、新北多87.4萬、台中多81.6萬、台南多62.8萬。高雄最溫和，但也多了16萬。
不是只有房價在漲，是銀行在縮手
自備款為什麼一路墊高？關鍵不在房價，在銀行。
聯徵中心數據顯示，七都核貸成數這五年普遍下滑一到三個百分點。台北市核貸成數從2021年第一季的70.23%，降到2025年第一季的68.63%，正式跌破七成。新北市從74.33%降到71.57%，桃園從75.15%降到72.61%，每一都都在縮。
銀行不動產放款逼近《銀行法》第72-2條滿水位，成數給得少，加上鑑價保守、追不上市價，中間的落差全部轉嫁到購屋族的自備款上。這才是你買不起的真正原因。
業界說法：價格鬆動，但門檻沒降
住商不動產北市區協理錢思明分析，新竹縣市重劃區開發飽和、供給稀缺，但科技園區客群受AI浪潮帶動，購買力強，房價支撐力道很夠，晚進場的人就得準備更多本金。台北市則是高總價市場限貸氛圍加劇，貸款成數跌破七成，入住天龍國的門檻已拉到八百多萬元。
大家房屋企研室公關襄理賴志昶也說，近期房市趨冷、價格有鬆動，但貸款條件不足，買房壓力一樣大。他建議消費者大膽議價，同時準備充足本金，免得銀行鑑價出來才發現資金有缺口，衍生違約風險。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充，現在自用當道，地段好、屋況好的物件價格相對有撐。平均購屋總價提升，一部分原因是買盤集中在條件更好的物件上，拉高了平均數。
M編的三個訊號
訊號一：自備款不是算總價兩成，是算三成到三成五。
銀行成數降到七成以下是現在進行式，鑑價還可能追不上市價。光算兩成頭期款，到頭來資金缺口會讓你欲哭無淚。
訊號二：2026年央行把第二戶成數從五成調回六成，對換屋族是微幅利多。
但整體銀行放款還是審慎保守，貸款條件沒有全面放寬，不要看到一個數字就過度樂觀。
訊號三：2026年房市是「量縮價盤整」格局，價格沒崩，自備款門檻也沒降。
與其跟市場賭價格，不如先把現金流盤清楚。市場很冷靜，你也要很冷靜。
M編結論
這組自備款數據，說穿了就是一個現實：銀行在幫市場降溫，但降的不是房價，是你的貸款成數。自備款門檻越來越高，資金準備不足，就是等著被市場洗出去。
