房價只漲不跌的時代結束了嗎？從營造成本到限貸壓力，2026房市進入高壓重組期
M傳媒財經中心／綜合報導
近年市場上反覆出現一種說法，認為建商長期「賣一間賺一間」、資金全靠銀行槓桿操作，甚至一旦市場反轉，銀行承受的壓力比建商更大。這類論述看似直白有力，但在當前市場環境下，已與實際狀況出現明顯落差。
業界直言，這類說法之所以容易被接受，是因為它建立在過去多頭時期的印象上，而非2026年的現實。
「賣一間賺一間」確實曾經存在，但那是建立在低成本與高漲幅的時代背景。
如今營造成本持續上升，缺工問題未解，工資與原物料價格同步墊高，加上金融機構對土建融資緊縮，自備款比例提高，建商資金壓力明顯增加。市場上已出現不少案例，預售時的價格在交屋階段無法完全反映成本上升，利潤空間被壓縮，甚至面臨虧損風險。換句話說，過去那種「邊蓋邊賺」的模式，早已不是常態。
現實的是建商之間早已嚴重分化。大型建商因土地成本低、資金穩定，仍有能力撐住市場波動；中小型建商則在成本與資金雙重壓力下苦撐，甚至被迫延案、讓利或縮手。將整體市場簡化為「建商都暴利」，忽略的是這種正在擴大的結構差距。
至於「建商從銀行搬錢」的說法，專家直言，這種講法本身就是誤導。建築融資本來就是不動產開發的基本結構，透過抵押資產取得資金，是合法且受監管的金融行為。若將所有槓桿操作簡化為「搬錢」，等同於否定整個金融體系的運作邏輯。
真正的問題不在於有沒有借錢，而在於現金流是否穩定、風險是否可控。
而關於「銀行比建商更怕倒閉」，市場觀察指出，這句話只對一半，甚至可能誤導判斷。當涉及大型建商時，由於貸款規模龐大、影響層面廣，銀行確實會積極控管風險，避免連鎖效應擴大。
但若是中小型建商，銀行處理不良債權已有成熟機制，從法拍、資產處分到呆帳提列，流程清楚。對銀行而言，真正需要避免的不是「有人倒」，而是「一整排同時倒」。整體來看，2026年的房市已經不是單一方向的市場，而是高度分化的結構。資金環境收緊、成本持續上升、政策壓力未減，使市場回到現實條件的檢驗。
M編觀察，用多頭時期的邏輯解讀當前市場，容易低估風險，也容易做出錯誤決策。專家提醒，房市從來不是情緒可以解釋的產業。當討論停留在「誰賺太多」、「誰會先倒」的二分法時，真正的風險往往已經被忽略。
