房市瞳鈴眼：當「殺價文化」遇上「開價遊戲」惡性循環
最近幫朋友處理一間房子的買賣，見識到當今房市最荒謬的現象：買方永遠覺得自己吃虧，賣方永遠覺得被佔便宜。我們開價比銀行估價低5%，結果買方看完房第一句話是：「這個價格還可以談多少？」彷彿市場有個不成文規定，不管開什麼價，先砍再說。
殺價文化惡性循環
我問了十幾位資深房仲，他們不約而同提到一個現象：現在買方普遍有「不殺價就吃虧」心態。有位房仲苦笑著說：「上周帶看一間開價1,500萬的房子，買方直接從1,200萬開始喊，我說這比銀行估價還低15%，你猜他回什麼？『那估價又不準』。」
這種殺價文化已經形成惡性循環：
1. 買方預期會被宰，所以先大刀砍價
2. 賣方預期會被砍，所以先拉高開價
3. 最後成交價可能合理，但過程充滿算計與不信任
資訊透明化帶來的反效果
按理說，實價登錄讓市場更透明，應該減少這種猜忌才對。但現實正好相反，買方拿著兩年前的實登價格來殺價，完全無視這段時間的通膨和營建成本上漲。賣方則專挑社區最高成交價當基準，無視樓層和面向差異。
最經典的案例是上個月，一間中古屋開價2,300萬（略高於最新實登），買方堅持用一年前同棟低樓層的2,050萬來砍價。當我們拿出近期裝潢單據和設備更新證明時，對方竟說：「這些是你自己要用好的，關我什麼事？」
如何打破這個困局？
經過這幾個月的觀察，我認為買賣雙方都需要調整心態：
對買方：
1. 殺價前先做功課：比較近期真實成交價，而不是憑感覺
2. 把「合理利潤」留給賣方：沒有人應該虧本賣房給你
3. 具體指出缺點再議價，而不是無差別砍價
對賣方：
1. 開價貼近市場，不要預留「被殺空間」
2. 主動提供房屋的優缺點，建立信任感
3. 區分「投資客」和「自住客」，用不同策略應對
一位成交率超高的房仲跟我分享他的秘訣：「我從不幫客戶玩開高殺低的遊戲。我會給賣方看整理好的實登數據，建議他們開在最近三個月成交價的±3%。買方來看房時，我會直接說『這價格已經很貼近市場，空間有限』。雖然有些客人會走掉，但留下來的都是認真想交易的。」
重建健康的交易文化
房市這種「全民皆賭徒」的現象，說穿了就是不安全感作祟。買方怕買貴，賣方怕賣便宜，結果就是浪費無數時間在互相試探。或許我們都該記住：房屋買賣不是零和遊戲，一筆好的交易應該讓雙方都覺得合理。
下次當你聽到「這價格還能談多少？」時，不妨反問：「你覺得多少才合理？為什麼？」與其玩心理戰，不如打開天窗說亮話。畢竟，一個健康的市場，不該建立在「誰比較會騙」的基礎上。
