「全現金買第三房＝國稅局上門？專業地政士曝：這3種人最危險！」
在台灣當前房市環境下，越來越多人選擇以現金購置不動產，尤其是名下已持有兩間無貸款房產的民眾，若再以定存資金全現金購買第三間房，確實可能成為國稅局的查核對象。根據最新稅務規定與實務案例，以下是相關風險分析與因應建議。
國稅局查核重點解析
「無固定收入卻擁有多棟房產」已成為國稅局的重點查核項目。即使購屋資金來源為定存，若納稅義務人的綜合所得稅申報收入與財產累積速度明顯不符（例如年收入50萬元卻持有總值3,000萬元房產），稅務機關仍可能要求說明資金來源的合理性。明深地政士事務所 主辦代書 嚴意情 說明，這種情況特別容易發生在退休族群或自由工作者身上，因其所得申報可能無法完全反映實際資產狀況。
大額資金流向是國稅局關注焦點
根據銀行法規，定存解約若單筆超過50萬元，金融機構依法須通報國稅局。部分民眾為規避通報而採取分次提領策略，但若購屋款項最終仍以集中支付方式完成，這種異常金流模式反而更容易觸發稅務系統的警示機制。國稅局近年強化了大數據分析能力，能夠交叉比對銀行通報資料與不動產交易紀錄。
財產移轉與贈與稅風險不容忽視
若用於購屋的定存資金近期來自父母或親屬匯款，可能被稅務機關認定為「二等親內財產移轉」。根據《遺產及贈與稅法》規定，這類資金流動需證明屬借貸關係（需有明確借據與利息約定）或已完成贈與稅申報。若無法提出證明，可能面臨補稅及罰鍰。
嚴意情 地政士建議民眾自保與稅務規劃應注意事項
保留完整金流證明是最基本的自保措施。這包括：
定存解約明細與歷史交易紀錄
利息所得申報資料（可與綜所稅申報書核對）
若為多年累積儲蓄，應準備歷年所得稅申報資料佐證財力合理性
對於資金來源複雜的情況，如包含早年繼承、投資收益或其他非薪資收入，更應預先準備相關證明文件。
這可能包括：
遺產稅完稅證明（若資金來自繼承）
證券交易紀錄與所得稅申報資料（若來自投資收益）
商業合約或業務往來文件（若來自經營所得）
購屋時機影響查核風險
國稅局特別關注「一年內新增多筆不動產」的交易模式，因此建議有意購置第三間房產的民眾，應考慮分散購屋時間點，避免短期密集交易引發稅務機關的特別關注。
稅務影響評估與未來規劃
明深地政士事務所 主辦代書 嚴意情 表示 ，就現行稅制而言，全現金購置第三間房產在持有階段並無直接增加的稅負。根據2025年上路「囤房稅2.0」新制，針對自然人持有的住家用房屋，全國三戶以內仍可適用1.2%的自住稅率，第四戶以上非自住房屋才會適用2%-4.8%的較高稅率。但需注意，要適用自住優惠稅率，必須在每年3月24日前完成戶籍登記，且房屋需供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
未來出售房產的稅務影響則需謹慎評估
若在5年內轉賣，將適用《房地合一稅2.0》規定：
持有2年內出售：稅率45%
持有超過2年未逾5年：稅率35%
持有超過5年未逾10年：稅率20%
持有超過10年：稅率15%
嚴意情地政士提醒，對於長期持有的投資人而言，稅務規劃的重點應放在：
1. 妥善保存購入成本證明（包括契稅、代書費、仲介費等附加費用）
2. 計算出售所得時，可減除的相關成本與費用
3. 自用住宅優惠的適用條件與時機
面對國稅局可能的查核，專業地政士早期介入能有效降低風險。
地政士可以提供以下服務：
檢視資金來源的完整性與合法性
協助整理相關證明文件
提供最適化的稅務規劃建議
必要時代為與稅務機關溝通說明
對於計畫以現金購置第三間房產的民眾，事前準備遠比事後補救更重要。建議在交易前就開始整理定存累積過程的相關單據，並考慮諮詢專業地政士進行稅務規劃。完善的準備工作不僅能降低後續爭議風險，也能在面對稅務查核時從容應對，證明資金來源的合法性與正當性。嚴意情最後提醒，稅務環境持續變化，民眾應定期關注最新稅務動態，或透過專業人士獲取即時、正確的稅務資訊，以確保自身權益。
