百貨商場 vs. 店面投資！2025商用不動產『兩極』現象解密
走在台北信義區街頭，今年即將開幕的兩座全新百貨商場正在做最後裝修，但相隔不遠的東區巷弄裡，「店面出租」的紅紙條卻在風中飄搖。這種矛盾景象正是2025年台灣商用不動產市場的縮影，CCIM台灣不動產投資協會最新調查顯示，全台將迎來10座新百貨商場、13.6萬坪零售空間的爆炸性成長，但傳統街邊店面的投資信心卻持續低迷。當消費模式從「街邊逛買」轉向「商場體驗」，這場商業地產的典範轉移，正在改寫台灣店面的投資價值。
CCIM第二季投資信心指數報告
零售店面指數雖微幅攀升，卻仍籠罩在保守氛圍中。數據揭露一個殘酷現實：台北市店面租金報酬率僅2%，比銀行定存高不了多少，讓投資客紛紛縮手。第一太平戴維斯研究部資深經理黃立維分析：「品牌商現在只願意為『自帶人流』的商場支付高租金，街邊店除非有都更題材，否則很難吸引資金。」
2025至2028年間，全台將新增35座百貨商場，總面積相當於8座台北101購物中心。這些新商場如同「商業磁鐵」，正在重塑周邊店面的價值。以台中七期為例，隨著「誠品480」開幕，周邊公益路店面空置率從12%降至6%，租金更上漲15%。仲量聯行零售顧問部副總林芳琦指出：「未來能存活下來的街邊店，必須是商場『吃不下』的特色業種，比如深夜食堂或個性選物店。」
旅館市場同樣呈現「選區不選市」兩極化
雖然國旅市場衰退6.2%，讓整體旅館指數偏向保守，但台北西區「軸線翻轉」計畫卻讓老旅館鹹魚翻身。今年3月，位於北門附近的40年老旅館以每坪120萬元成交，創下西區旅館交易單價新高。高力國際資本市場服務部董事黃正忠透露：「這些資產買家看中的不是現有營收，而是未來改建為商辦或複合式大樓的潛力。」
這場商業地產的變革中，沒人能否認百貨商場的強勢崛起，但街邊店也未必全無機會，就像東京表參道的小店總能在巨型商場旁找到生存縫隙。對於投資者而言，與其糾結「商場vs.街店」對立，不如思考如何在這場商業生態系重組中，找到最能適應新消費利基市場。
