住戶霸佔訪客車位怎麼辦？管委會「合法驅離SOP」全攻略
【M傳媒房產中心／專題報導】
社區訪客車位變成住戶的私人停車格？這種令人頭痛的問題其實有解！
「訪客車位又被住戶霸佔了！」這是許多社區管委會和總幹事最常遇到的難題。近期有網友在社群發問，建商規劃的訪客臨停車位被住戶長期霸佔，導致電梯維修師傅和物流人員無法臨停，管委會打算將這些車位改為公務車與卸貨區，但擔心若住戶繼續霸佔該如何處理。這個問題引發廣泛共鳴，許多人都感同身受。
社區停車位被霸佔的情況時有所聞，特別是訪客車位常常淪為部分住戶的私人停車格。這種行為不僅造成訪客停車困難，更可能影響社區的正常運作，像是電梯維修、包裹配送等服務都因為缺乏適當的停車空間而受到阻礙。
根據物業管理專家的觀察，這類問題通常源自於住戶對公共空間的錯誤認知，以及管委會未能及時且有效地處理違規行為。久而久之，少數住戶的習慣性違規，就會演變成社區的管理難題。
面對住戶霸佔車位的問題，管委會其實有著明確的法律依據可以處理。
根據《公寓大廈管理條例》，管委會負有管理維護共用部分的責任，這當然包含了訪客停車位的管理權限。在法律實務上，住戶若違反規約或區分所有權人會議決議，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要的處置。這意味著管委會不僅有權處理車位霸佔問題，必要時還能透過公權力來排除違規狀況。
要有效解決車位霸佔問題，專家建議管委會可以採取以下具體步驟：
建立明確的管理規章是首要之務。管委會應透過區分所有權人會議，明確訂定停車位使用規則，包括使用對象、時間限制和違規處理方式。這些規章必須公告周知，讓所有住戶都清楚了解。
當規章確立後，循序漸進的處理程序就能夠啟動。從最初的口頭勸導、書面警告，到後期的鎖車或拖吊，每個步驟都應該有明確的依據和紀錄。特別是當管委會決定變更車位用途，如將訪客車位改為公務車與卸貨區使用時，更應該完成合法的公告程序，確保變更內容對所有住戶都具有約束力。
如果違規住戶對勸導置若罔聞，管委會可以考慮尋求外部公權力的協助。
例如，在停車位被霸佔時報警處理，或依據《公寓大廈管理條例》向主管機關申訴，由官方進行裁罰。
與其事後處理違規，不如建立積極的預防機制。許多專業總幹事建議，可以在訪客車位設置明顯的標示牌，說明使用規則和違規後果。定期透過社區公告、住戶大會等管道加強宣導，也能有效減少違規情況的發生。
完善的管理紀錄同樣不可或缺。從違規照片、勸導通知到住戶會議記錄，這些文件不僅是執行管理的依據，必要時更能成為法律程序的有力證據。值得注意的是，社區規約的制定必須符合比例原則，確保管理手段與目的之間達到平衡。過於嚴苛的規約可能引發住戶反彈，過於寬鬆的規範又難以發揮效果，如何取得中庸之道，考驗著管委會的智慧。
建立明確的管理規章加上循序漸進的執行程序，是解決停車位霸佔問題的關鍵。
與其讓訪客車位閒置或被濫用，不如像文中社區一樣，思考如何調整使用方式以符合社區實際需求。社區管理沒有標準答案，唯有透過合法、合理、合情的溝通與執行，才能創造所有住戶都能滿意的居住環境。下次發現社區車位被霸佔時，你不妨主動向管委會提出建議，共同打造更有秩序的停車空間。
