預售屋土地款竟要匯「老闆私人帳戶」！不一定違法但風險高　付款前先查6件事

文／M傳媒房產中心

買預售屋準備繳交簽約款，代銷卻要求買方將房屋款匯入建設公司帳戶，土地款另外匯進「建商老闆的私人帳戶」，這種付款方式正常嗎？

一名購屋人表示，日前簽訂預售屋買賣契約，付款時才被告知，購屋總價分為土地款與房屋款，其中房屋款由建設公司收取並開立統一發票，土地款則要匯入公司負責人的個人帳戶，而且不會開立發票。

這讓買方相當擔心：「只要是建商老闆，就有權收土地款嗎？未來如果發生爭議，這筆錢能不能算已經付給賣方？」

答案不能只看帳戶是公司還是個人。土地款匯入私人帳戶，並不當然代表違法；真正要確認的是，帳戶持有人是否為契約上的土地出賣人、債權人或經合法授權的收款人，買方匯款後是否能產生清償效力，以及款項是否受到契約及履約擔保機制保障。

土地款、房屋款分開列　本身並不異常

依現行《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，預售屋契約應分別列明土地價款、房屋價款及車位價款。因此，購屋總價拆分為土地款與房屋款，本身並不是異常安排。

在稅務處理上，建設公司自行投資興建並預售房地時，土地部分免徵營業稅；房屋部分則應在收取訂金及各期房屋價款時，依實際收款金額開立統一發票。

因此，土地款沒有統一發票，不代表一定涉及逃漏稅。

不過，「免開統一發票」不等於「不必提供任何收款證明」。如果收款人是自然人，買方仍可依《民法》第324條要求對方出具受領證書，也就是能證明對方已收到款項的正式收據或書面證明。

真正要注意的，不是土地款有沒有發票，而是收款人是否有權收款。

建商老闆不一定就是土地出賣人

預售屋可能採建商自建自售，也可能是地主與建商合建。在部分案件中，房屋由建設公司出售，基地土地則由個人地主出售，契約可能同時存在房屋出賣人與土地出賣人。

若建設公司負責人本人就是土地出賣人，契約也清楚記載由其收取土地價款，款項匯入個人帳戶未必有問題。

但「建商老闆」只是一種身分稱呼，不代表他當然就是地主、契約上的土地出賣人或有權代替其他地主收款。

依《民法》第309條，債務人依債務本旨，向債權人或其他有受領權的人付款，並經其收受後，債務才會消滅。換句話說，買方必須把錢付給真正有收款權的人，才能確保自己已完成付款義務。

如果私人帳戶持有人沒有出現在契約中，也無法提出地主、建商或其他出賣人的書面授權，買方就應暫停匯款。

地主、契約賣方與帳戶戶名不一定完全相同

買方查核時，不應只用「三個名字是否完全相同」作為唯一標準。

如果建案辦理不動產開發信託，土地謄本上的登記名義人可能已經是受託銀行或信託業者，而非原地主；合建案件也可能由地主、建商或經授權的代理人分別收款。

因此，土地權利人、契約出賣人與實際收款人不一定必須是同一人，但三者之間必須有可以查證的法律關係。

買方應能從預售屋契約、土地謄本、信託證明、合建關係及收款授權文件中，確認帳戶持有人確實有權收取該筆土地款。

若土地登記在甲名下、契約上的土地出賣人是乙，實際卻要求把錢匯給契約中未出現的丙，又沒有任何授權文件，就是明顯警訊。

付款前先查清楚6件事

第一，契約上的出賣人是誰

買方應取得完整預售屋契約，確認土地出賣人、房屋出賣人及簽約當事人的姓名或公司名稱，並核對土地、房屋與車位價款是否分別列明。

若契約中只出現建設公司，付款時卻突然出現另一名個人收取土地款，應要求業者說明法律關係並補齊文件。

第二，土地目前登記在誰名下

買方可申請最新土地登記謄本，確認建案基地的所有權人，以及土地是否已辦理信託、設定抵押權或存在其他權利限制。

建案可能包含多筆土地及多名地主，不能只查其中一筆土地，就認為整個基地的產權都已經確認。

第三，帳戶持有人有沒有收款權

如果帳戶戶名與契約上的土地出賣人不同，買方應要求業者提供正式授權書、信託文件、合建契約相關證明或補充協議。

文件應清楚說明由誰授權誰收款、授權範圍為何，以及買方匯入該帳戶後，是否視為完成土地價款的支付。

第四，收款帳戶是否有正式書面通知

收款帳戶不應只由代銷人員透過口頭、電話或通訊軟體臨時告知。

買方應要求建商或土地出賣人提供正式付款通知，記載銀行名稱、帳號、戶名、建案名稱、戶別、付款期別及款項用途。

若款項匯入第三人帳戶，最好在補充協議中明確約定：買方匯入指定帳戶後，即視為完成該期價款支付，建商、土地出賣人及其他相關權利人不得重複請求。

第五，這筆錢是否納入履約擔保

現行預售屋契約的履約擔保方式，包括不動產開發信託、價金返還保證、價金信託、同業連帶擔保及公會連帶保證協定等類型。不同機制的管理及保障內容不完全相同。

買方應確認建案採用哪一種履約擔保、承作機構為何、應匯入哪個帳戶，以及私人帳戶收取的土地款是否納入該項保障。

不能只看到契約寫有「履約保證」或「信託」，就直接認為所有價款都一定能全額取回。

行政院消費者保護會已於2026年5月通過預售屋履約擔保規範修正草案，規劃在不動產開發信託及價金信託案件中，要求買方所繳價金原則上由買方直接存入專戶，並限制專戶資金用途；但內政部仍須依法公告新規範，正式適用內容應以公告後的規定為準。

在新規範正式適用以前，仍應依建案採用的履約擔保方式、契約與信託文件個別判斷。

第六，付款後能否取得完整憑證

房屋款應依規定取得統一發票；土地款即使免開統一發票，買方也應要求正式收據或受領證明。

憑證應載明付款人、收款人、建案名稱、棟別戶別、金額、付款日期、付款期別及款項用途，避免只寫「收到款項」或「代收費用」。

銀行匯款紀錄、付款通知、契約附件、電子郵件及通訊內容也應完整保存。一旦發生爭議，這些資料都是證明買方已依約付款的重要證據。

出現這些情況　建議先不要匯款

土地款匯入私人帳戶本身不是原罪，但若出現下列情況，買方就不宜只聽口頭保證：

帳戶持有人未出現在契約、土地謄本或信託文件中；業者無法提出正式收款授權；契約要求匯入信託專戶，代銷卻臨時改成私人帳戶；無法說明土地款是否納入履約擔保；要求先匯款再補文件；或拒絕提供正式收據及付款證明。

預售屋契約依法應提供至少5日的審閱期間，買方不必在代銷催促下當場簽約或立即匯款。

在收款權限、付款效力及履約保障尚未查清楚以前，應暫緩付款，要求建商、地主、代銷或承辦地政士以書面完整說明。

M編提醒：私人帳戶不是判斷違法的唯一標準

土地款要求匯入個人帳戶，不能直接認定建商違法，也不能只因帳戶名稱是公司，就認為款項一定安全。

真正要查的是三件事：對方有沒有收款權、匯款後能不能證明買方已完成付款，以及款項是否受到契約與履約擔保保障。

預售屋自備款動輒數十萬元甚至數百萬元，付款帳戶絕不是行政小細節，而是日後能否證明履約、避免被重複追討，以及建案發生問題時能否主張權利的重要關鍵。

若業者無法提出完整文件，買方可攜帶契約、付款通知及帳戶資料，向建案所在地的地政局處、消費者服務中心或消保官申訴諮詢；涉及金額較高或權利關係複雜時，也可請律師或地政士協助審查。