利率「連七凍」、管制不放鬆：央行鷹派鐵腕下的2026年房市變局 | M傳媒
【M傳媒房產中心／報導】
中央銀行於12月18日召開的理監事會議，對期待政策鬆綁的房市而言，無疑投下一顆深水炸彈。儘管今年經濟成長率預測上修至驚人的7.31%，創下十五年新高，央行總裁楊金龍仍堅定表示，房價修正幅度尚未達到政策預期，因此決議利率維持不變，並持續實施自去年第三季以來的第七波選擇性信用管制。這項決策清晰地傳遞了一個訊號：即便經濟數據亮眼，央行對於抑制房市投機、防範金融風險的「鷹派底氣」絲毫未減，一場重塑市場規則的壓力測試才剛剛進入深水區。
鷹派底氣：三道防火牆
央行的強硬姿態，並非憑空而來，而是建立在對當前經濟與金融結構的深刻研判之上。這份底氣源於三道關鍵的「防火牆」：
經濟韌性與風險隔離：今年逾7%的強勁經濟成長，主要動能來自AI等科技產業出口與資本投資。央行研判，這波成長與房市的關聯性已在一定程度上被「隔離」。只要實體經濟根基穩固，就有足夠的底氣對房市持續施壓，無需急於救市。
資金動向嚴密監控：央行報告中點出的五大不確定性，尤其是AI產業可能出現的泡沫化風險，使得決策者對於資金「脫實向虛」、再度湧入資產市場保持高度警覺。同時，股市創新高所產生的財富效應，也被視為可能助長房市投機的火種。在資金動能仍強的情況下，鬆綁信用管制無異於火上澆油。圖／google map
金融穩定緩衝：經過數輪信用管制，銀行體系的不動產放款集中度雖仍高於目標，但建商的融資體質已大幅改善，土建融、餘屋貸款降至歷史低點。這意味著，央行判斷市場並無系統性風險的未爆彈，當前的調整屬於可控的「擠泡沫」過程，而非危機。
這三道防火牆，共同支撐了央行「以時間換取空間」的策略：用持續的流動性限制（如特定對象的最高貸款成數僅30%），對投機性庫存施加「流動性死刑」，耐心等待房價出現「顯著修正」。
2026房市四大趨勢：
在央行的鷹派基調與經濟結構轉型的雙重作用下，2026年的台灣房市將不再是普漲普跌的單一市場，而將呈現一幅「冰與火」並存、劇烈分化的景象：
從「購屋補貼」到「居住正義2.0」
市場期待選舉年出現的政策紅利恐將落空。與過往不同，新政府的住宅政策明顯轉向，不再以刺激買賣市場為核心，而是聚焦於租賃專法改革、老宅延壽、虛坪改革等制度性工程。這意味著政策面將持續為房市降溫，而非加熱，買賣市場的「量縮價修」已成新常態。
明年第一季的關鍵轉折點
對建商而言，真正的「極限壓力測試期」將落在2026年第一季。屆時，自第七波信用管制實施起算，許多建商的18個月建築融資期限將陸續到期，同時面臨買氣凍結、限期開工與資金鏈的三重夾擊。財務槓桿過高的中小型建商將被迫加速退場，市場將迎來一波以土地和滯銷案為標的的資產重分配潮。
「現金為王」的資產重分配年
2026年將是「大者恆大」格局確立的一年。手中現金充裕的大型建商與機構投資者，將迎來撿拾優質資產的絕佳窗口。而對於過去依賴高槓桿操作的投資客與小型建商，則必須「徹底死心」，認清博弈政策鬆綁已無可能，保留現金、務實出清才是生存之道。
商用市場K型分化
商用不動產市場將呈現極致的「K型分化」。一方面，受惠於AI、半導體等高科技產業聚落擴張的區域（如新竹、台南科學園區周邊），需求強勁，價量仍有撐。另一方面，過去幾年全台累積的龐大供給量將如海嘯般釋放，對非核心區、定位不清的商辦與零售空間造成巨大去化壓力，可能引發租金與價格的激烈競爭。
新規則生存指南
央行的決策，已為台灣房市劃下了一條清晰的分水嶺。過去依賴資金槓桿與價格膨脹的舊遊戲規則正在失效，一個講求真實需求、財務穩健與長期價值的新時代已然來臨。央行鷹派鐵腕，正迫使所有人正視一個最根本的問題：房地產的價值，終將回歸其使用功能與穩健收益的本質。
