房客搬走、房東整修！油漆、清潔費扣押金? 專家揭責任歸屬
文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 小編
租屋最容易吵架的時候，往往就是退租那一天！房客住了三年準備搬走，房東看到牆壁泛黃、地板有刮痕、浴室發霉，就要求重新油漆、清潔，最後直接從押金裡扣錢，甚至整筆押金都拿不回來。
小編提醒，押金是用來保障租賃債務，房屋正常使用產生的老化，與房客使用不當造成的損壞，法律上有明確區別。
扣款要有理由
依《租賃住宅市場發展及管理條例》第7條，住宅租賃押金最高不得超過2個月租金總額。
租約結束、房客返還房屋並結清相關債務後，房東應返還押金，或扣抵合法債務後退還餘額。
可以扣抵的項目，包括積欠租金、水電管理費、依法或依約應負擔的違約金，以及房客造成的合理損害賠償。
房東主張扣款，應提出具體損壞情況及金額依據，單憑房子變舊或準備重新出租，難以直接要求房客負擔全部整修費用。
正常耗損由房東承擔
依《民法》第432條，房客應善盡保管義務，但依約正常使用造成的自然變化或耗損，原則上由房東負擔。
表一：常見退租損耗與賠償責任
| 屋況或設備情形 | 原則處理方式 |
|---|---|
| 牆壁日曬、使用多年自然泛黃 | 房東負擔 |
| 地板正常行走產生輕微磨損 | 房東負擔 |
| 冷氣、熱水器正常使用老化 | 房東負責修繕，另有合法約定者依約 |
| 房屋管線老舊、自然漏水 | 原則由房東負擔 |
| 寵物抓破門板、嚴重尿漬 | 房客可能須賠償 |
| 搬家具撞破玻璃、地板出現大凹洞 | 房客可能須賠償 |
| 未經同意鑽孔、破壞裝潢 | 依約定及實際損害處理 |
| 長期未清理造成嚴重油垢、污漬 | 房客可能須負擔合理清潔費 |
實際責任仍須依損壞原因、契約約定與相關證據認定。
小編提醒，浴室發霉、漏水與壁癌尤其需要確認原因。建材老化、通風問題與房客疏於維護，責任歸屬可能不同。
賠償要考慮折舊
家具、家電損壞也是常見爭議。
例如房東提供一張已經使用多年的沙發，房客因使用不當造成破損，賠償金額應依損害程度、修復必要性、設備原有狀況與折舊合理計算。
若能修復，通常先評估必要修繕費用；確實需要更換時，也應考慮原有設備的剩餘價值及實際損失。
房東不能單純把多年舊家具的更新成本，全部當成房客應付的賠償費。
清潔費要看證據
房東要求清潔費，關鍵在於房客返還的屋況、契約約定及實際清潔需求。
房客已經清除垃圾、維持一般整潔，房東為了招租安排例行清潔，原則上屬於出租管理成本。
若房客留下大量垃圾、嚴重油污、寵物排泄物或其他異常髒污，房東就可能依法請求必要且合理的清潔費用。
實務上，房東應保留退租照片、清潔項目、報價或支出憑證，避免扣款金額缺乏依據。
點交紀錄有保障
小編建議，入住時先拍攝牆壁、地板、浴室及家具設備，並將原有瑕疵列入屋況確認紀錄。
退租當天則由雙方共同點交，確認水電結算、家具狀況與鑰匙交還，對於有爭議的扣款項目，另外留下書面紀錄。
如果房東拒絕返還押金，房客可以保留契約、付款紀錄、照片及對話紀錄，透過地方政府消費爭議申訴、調解或民事程序處理。
損壞責任才是扣款依據
出租房屋本來就會產生折舊與維護成本，房客也有妥善使用、清潔及保管住宅的責任。
正常耗損由房東承擔，人為損壞依責任賠償，清潔費則依實際污損情況與合理費用認定。
退租時把屋況、扣款項目及金額逐一確認，才能讓房東合理求償，也讓房客順利拿回應退的押金。
