遺產稅新法上路！不動產可抵押國稅局換現金 專家：這類房才變得掉
【M傳媒／綜合報導】
繼承長輩留下的高價房產，卻因繳不出大筆遺產稅，導致資產遭凍結、無法動用，是不少繼承人的真實困境。 如今《遺產及贈與稅法》第41條修法放寬，開放民眾將繼承的不動產抵押給國稅局，爭取變現時間。不過，專家提醒，修法不是萬靈丹，不動產能否順利變現，才是真正的關鍵。
新法放寬 不動產可設定抵押權給國稅局
立法院於2026年8月21日三讀通過《遺產及贈與稅法》部分條文修正草案，針對第41條進行修訂，增訂納稅義務人可以同意將遺產中的應稅不動產設定抵押權給稽徵機關，作為遺產稅的稅捐擔保，申請核發「同意移轉證明書」，讓繼承人順利取得不動產後再行變現繳稅。
地政士詹哲誠說明，修法後民眾可以先用遺產中的不動產設定抵押權給國稅局，設定完成後國稅局就能先核發同意移轉證明書，讓繼承人順利取得不動產。他強調，最大的好處是讓民眾不再只能用公告現值把房子實物抵繳給國家，而是能在市場上賣個好價錢，以市價取得經濟價值後再清償遺產稅欠稅。
變現期間房貸壓力 隱形成本不容忽視
財經專家廖嘉紅提醒，把房子抵押給國稅局後想順利賣掉，往往得等上一段時間，這段期間的隱形成本同樣壓得繼承人喘不過氣。她以藝人大S為例說明，在繼承過程中仍須持續繳房貸，從繼承到完稅大概拖了一年半，雖然一般人不會像大S每月繳一百多萬房貸，但每月三萬五萬也會造成困難。
廖嘉紅指出，繼承人若打算透過此管道變現，應先評估自身現金流能否支撐變現期間的持有成本，包括房貸、管理費、稅金等，都可能成為沉重的負擔。
不是所有房子都適用 易變現、無糾紛、足額清償是關鍵
律師蘇家宏指出，這項修法並非所有房子都適用。不動產必須易於變現、沒有糾紛、足額清償，且是已登記的建物或土地。他強調，現在房地產呈現兩極化，許多房產位於偏鄉或偏遠海邊，有行無市，這種情況下國稅局可能不收。
蘇家宏進一步說明，若繼承的不動產位於市區、交通便利、生活機能完善，變現相對容易；但若是位於偏遠鄉鎮、產權複雜或屋況不佳的物件，即使想透過此管道變現，也可能面臨困難。
生前做好稅源預留 才是傳承根本
專家認為，這次修法提供了繼承人更多彈性，但真正的關鍵仍在於生前做好周全規劃。廖嘉紅表示，生前預留一筆不用繳稅的保險理賠金能發揮關鍵作用，人過世後理賠金額非常確定，不用等遺產稅完稅就能作為繳納遺產稅或房貸的資金來源，也能在繼承人之間作為找補之用。
蘇家宏則建議，用保險方式最簡單，若無法買保險則應寫遺囑，由遺囑執行人協助處理稅源預留問題，避免因繼承人意見分歧而無人願意先出錢繳稅的窘境。
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