高齡房東退休不必急著賣房！保留房產、每月收租　社宅包租代管還有節稅與修繕補助

文／日盈不動產｜社會住宅包租代管 

不少退休族名下有房屋，卻主要依靠退休金、存款或子女支援生活。房子雖然有價值，手上的現金流卻不一定充裕。

對暫時沒有出售打算的高齡屋主而言，將閒置住宅出租，可以保留房屋所有權，同時增加每月租金收入。

透過政府社會住宅包租代管，還能由專業業者協助招租、收租、修繕聯繫及退租管理，減少退休後自行處理租務的負擔。

房子繼續留著　每月多一筆退休收入

住宅加入社會住宅包租代管，房屋所有權仍登記在原屋主名下。

以每月租金18,000元計算，一年租金收入21萬6,000元，三年合計64萬8,000元。

這是尚未扣除稅金、必要修繕及其他支出的租金總額。實際收入仍須依包租或代管契約、租金條件及出租期間計算。

未來屋主仍可依法出售、贈與或辦理繼承，但出售時須注意租賃契約對買賣雙方的影響。

包租、代管兩種模式　退休房東依需求選擇

包租模式由合格業者先向屋主承租，再轉租符合資格的房客。屋主依包租契約向業者收取租金，租務管理由業者處理。

代租代管模式由業者協助招租，房東直接與房客簽約，業者再協助收租及租賃管理。

包租適合希望減少招租與房客管理負擔的屋主；代管則適合希望保留與房客直接租賃關係的屋主。

兩種模式的租金、空置期間、修繕責任及付款方式，均應依契約確認。

社宅出租節稅　每月1.5萬元租金免所得稅

依《住宅法》第23條，符合社會住宅包租代管規定的住宅，每屋每月租金收入最高1萬5,000元免納綜合所得稅。

超過部分若未逐項提出必要損耗與費用證明，可依應稅租金收入60%計算必要費用。

例如房東每月取得租金18,000元，其中15,000元免稅，剩餘3,000元扣除60%必要費用後，每月計入租賃所得的金額為1,200元，全年為14,400元。

實際所得稅仍須與個人其他所得合併計算。

房屋稅及地價稅也有相關優惠，實際適用稅率與減免方式依地方政府規定辦理。

第5期修繕補助　一般戶3年最高3萬元

現行社會住宅包租代管第5期計畫，依出租模式與承租戶身分類別提供修繕補助。

承租戶類別	包租每年最高	代管每年最高
一般戶	10,000元	8,000元
弱勢戶	15,000元	10,000元

最長可依規定申請3年，一般戶包租最高3萬元、代管最高2.4萬元；弱勢戶包租最高4.5萬元、代管最高3萬元。

修繕補助按符合規定的實際支出核計，須備妥修繕同意書、租約、照片及支出憑證，由業者協助申請。

符合條件的換居案件另有專案補助標準。

高齡房東還要注意業者資格與租約保障

退休族若將租金作為生活費來源，業者管理能力與付款穩定性格外重要。

簽約前應確認業者具有合法租賃住宅服務業資格，並了解租金付款日、空置風險、修繕費分攤、提前終止及服務轉銜方式。

房屋若長期閒置，也應先評估屋況、安全設備及必要修繕成本，再決定適合的出租方案。

小編提醒：房產活化　重點是穩定現金流

高齡屋主的退休資產規劃，可以把房屋所有權、每月收入及管理負擔分開思考。

房屋繼續保留，租金提供生活收入，專業業者協助日常管理，有助減少屋主處理租務的時間與精力。

退休房產的價值除了市場價格，也包括能否在可承受的風險下，持續提供生活所需的現金流。

日盈不動產｜社會住宅包租代管提供中和地區房屋出租評估、包租代管方案說明、租客媒合、租務管理及修繕補助申請協助，讓有出租需求的高齡屋主依房屋條件與退休生活需求安排資產運用。

關鍵字： 高齡房東、退休現金流、房產活化、社會住宅包租代管、退休房產規劃、房東租金收入、房東節稅、住宅法23條、包租與代管差異、第五期修繕補助、中和包租代管、新北包租代管、日盈不動產