山哥觀點｜住宅三法修正，居住正義不能只是口號
最近政府針對都市危險及老舊建築加速重建、租賃住宅市場發展以及都市更新條例做了修法，大家都在關心這對房市和租屋族到底有什麼影響。我是日盈不動產社會住宅包租代管的總經理張惠山，來跟大家聊聊這事兒。
這波修法重點包括：限制小基地容積獎勵、規範住宅使用比例、協議合建稅賦減徵，還有老宅補強與延壽等措施。官方說法是希望提升城市防災能力、改善居住品質、讓危老都更更合理。但在現場，我看到不少問題。
首先，社會住宅政策有明確規定，至少40%要給弱勢族群，20%給新婚或育有小孩的家庭。這點我覺得非常正向，真的能幫到中低收入家庭、穩定租屋族，符合居住正義精神。只是，若開發成本高、建商拿不到誘因，政策落實就很難。你要他們建社會住宅，成本全壓在開發端，最後還是會轉嫁到房價或租金上，這就不對了。
再來是租賃管制。政府希望保障租期、限制租金漲幅，避免租屋族被一次性漲到爆。但從市場角度看，過度限制會讓房東提高起始租金、降低投資意願，甚至減少長租公寓或品牌租屋投入。換句話說，租屋族可能短期有保障，長期卻可能找不到合適房源。我的建議是，管制要配套，租金補貼、包租代管制度要完整，這樣才不會扭曲市場。
危老與都更方面，取消小基地容積獎勵、延長落日期限，看似給開發商空間，但成本沒跟上物價，地主可能還是不願意參與，這就只是紙上談兵。我的經驗是，提供穩定稅賦優惠、行政效率和金融支持，比單純立法限制，更能促進危老都更動起來。
最後，我要強調的是，居住正義不能只停在口號。政策設計要兼顧租屋族、弱勢家庭與開發端誘因，才能真正提升全民居住品質。政府用獎勵而不是壓力，搭配金融支持，讓開發商有合理生存空間，危老重建、都更和社會住宅才可能真正動起來。
總之，作為社會住宅包租代管的第一線實務者，我希望政府、產業與民眾能一起找到平衡點。租屋族有保障，建商有誘因，城市安全又提升，這才是真正的居住正義。
