夾層為何年年被罰？預售屋市場裡，那場公開卻不能說破的默契
《住宅週報》社長 陸敬民
每隔一段時間，公平交易委員會便會公布一批不動產廣告裁罰名單，而在這些名單裡，「建案施作夾層」幾乎年年上榜，成為預售屋市場中最熟悉的違規項目之一。
相關案件遍布全台，罰鍰金額從數十萬元到上百萬元不等，但奇特的是，裁罰年年開，市場卻始終未見收斂，反而逐漸演變成一種難以撼動的結構性現象。
這並不是業者不懂法規。相反地，正因為太清楚制度邊界，夾層空間才會反覆出現在暗示性極強的廣告文案與銷售話術裡。
在建築實務上，夾層是否合法其實界線明確，只要未納入建照與使用執照核准圖說，而是在交屋後另外增設的空間，皆屬於俗稱的「二次工程」，涉及違規使用。
這一點，無論建商、代銷或設計端，幾乎都心知肚明。
換句話說，這不是資訊落差，而是一場不能明說卻公開存在的「市場默契」。
銷售在前，責任在後
夾層之所以難以根除，第一個關鍵在於「銷售與責任之間的時間差」。
夾層廣告多半出現在預售階段，其功能很單純，就是放大可用空間想像、刺激購屋動機；但真正的違規風險，卻往往是在交屋後、實際入住後才會浮現。
一旦遭人檢舉，建管單位啟動查報、要求拆除時，建案多半早已完銷，建商也早已退場。
最後真正承擔行政處分、使用風險與財務損失的，常常只剩下社區管委會與住戶。
這種「前段變現、後段轉嫁」的結構，讓違規在商業計算上具備高度可行性，也使罰則的嚇阻效果大打折扣。
對業者而言，風險並不是不可控，而是可以被延後、被分散、被轉移。
行政雙軌，讓違規成本被內化
第二個問題，則出在行政體系的分工設計。
目前公平會負責認定廣告是否構成不實行銷，建管單位則負責認定空間是否違規使用，兩套制度各自運作，卻缺乏即時且強制的連動機制。
對業者來說，裁罰更像是一個單一、可預期的成本事件，而非會影響整體銷售結構的重大風險。
罰鍰容易被內化為「經營成本」，甚至以媒體預算的心態看待，而非形成市場自律的底線。
也因此，當違規廣告被開罰，並不必然導致產品必須全面調整，只要行銷話術換一套、展示方式更模糊，結構問題仍然存在。
低成本放大坪效的行銷工具
至於夾層為何始終成為業者偏好的工具，核心仍在利潤結構。
夾層不計入權狀坪數、不占容積率，卻能在視覺呈現與銷售話術上，大幅放大「可用空間」與「彈性機能」的想像。
對銷售端而言，這是一種低成本、高溢價的包裝方式。當違規所帶來的銷售紅利，遠高於「可能」遭遇的裁罰風險時，行為自然會在商業理性下被合理化。
弔詭的是，購屋者的權益是否真正受損，往往取決於入住後夾層是否遭檢舉，以及主管機關是否確實執行拆除。
實務上，不少購屋者在簽約時，甚至還會被要求額外簽署「裝修遭報拆時業者不負責恢復」的切結條款，風險歸屬其實早已心照不宣。
問題不只是業者，而是制度設計
建案施作夾層屢禁不絕，問題恐怕不只在於業者的道德選擇，更值得檢視的是，制度是否缺乏從預售廣告、銷售內容、到交屋使用的一條龍檢核機制。
當違規行為可以被預期、被計算、被轉嫁，而風險又未必真的發生時，再多的裁罰公告，最終恐怕也只會淪為市場裡的背景噪音。
夾層問題真正該處理的，不是多開幾張罰單，而是讓「銷售紅利」與「使用責任」重新對齊。
否則，預售屋市場裡這場公開卻不能說破的默契，恐怕還會繼續存在很長一段時間。
