賣房遇神秘買家？律師出面簽約藏貓膩 專家揭背後真相
買房為什麼自己不來，要委託律師出面？一位準備賣房的網友遇到奇特狀況，仲介告知有買方願意下斡旋，但簽約時將委託律師全權處理，本人不會出面。這種情況確實需要賣家提高警覺，但根據台灣現行法規，律師代理簽約本身並不完全違法，關鍵在於如何確認其真實性與合法性，以保障自身權益。
律師代理簽約法規依據
根據《民法》第103條規定：代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。換言之，買方委託律師代理簽約，在法律上是可行的，其法律效果直接歸屬於買方本人。
然而，關鍵在於代理權限的真實性和範圍。
律師必須出具確實有效的委任狀，並提供買方身份證明文件，賣方有權核對這些文件的真實性。
潛在風險與注意事項
雖然律師代理合法，但實務中可能存在以下風險，賣方需特別留意：
委任狀真實性：
務必核實律師提交的委任狀是否經過公證。未經公證的委任狀，其真實性較難保證，地政士在辦理過戶時也可能會更加謹慎審查。
買方真實意願與身份：
無法直接與買方溝通，可能難以確認其最終購買意願、財務狀況（如貸款能力）以及真實身份。曾有案例是簽約後買方反悔，或以貸款未成等理由試圖解約，導致賣方浪費時間甚至錯失其他銷售機會。
特殊目的疑慮：
雖然並非絕對，但某些情況下，買方（尤其是私法人）委託律師出面可能與稅務規劃或規避特定限制有關。例如，私法人購買住宅用房屋依《平均地權條例》第79-1條需事先申請許可。
責任歸屬問題：
若交易後期發生糾紛，雖然法律上可直接向本人（買方）求償，但過程可能因溝通不直接而變得複雜。
賣方自保之道
為降低風險，保障交易安全，賣方可以採取以下措施：
1. 嚴審委任狀與身份證明：
要求代理律師提供經公證委任狀，以及買方身份證明文件（如身份證、法人登記證明等），並仔細核對。有疑慮時，可向該律師所屬的地方律師公會查詢律師身份真實性。
2. 要求買方視訊露面：
建議堅持要求買方至少透過視訊通話等方式露面，親自確認購買意願及代理關係，這能有效降低遇到假冒代理的風險。
3. 詳訂契約條款：
在契約中明確約定代理關係，並詳細載明付款條件與期限、違約責任（包括買方反悔時的賠償標準）。例如，可約定較高的定金（通常不超過總價10%），並明確違約罰則。
4. 確認買方資金能力：
要求買方提供財力證明或銀行貸款預先核准文件，確保其有履行契約的能力。
5. 善用履約保證：
強烈建議使用銀行履約保證（價金信託）。將價金交由公正第三方（銀行或建經公司）保管，待完成產權移轉登記後，才由第三方將款項撥付給賣方。這能最大程度保障交易安全，費用通常約為總價的萬分之六左右。
6. 諮詢專業人士：
簽約前，可將契約草案帶給**您自己信任的律師或地政士（代書）審閱，確保條款內容對您有保障。
結論與建議
律師代理買方簽約雖非常態，但並非絕對違法或必然有詐。然而，因其程序相對複雜且潛藏風險，賣方務必提高警覺，並採取上述自保措施。
寧可謹慎過度，不可輕忽一次。房屋交易金額龐大，若對交易對象、代理過程或任何環節存有疑慮，寧可暫緩或放棄交易，也不要勉強為之，以免後續衍生更多糾紛與困擾。所有交易過程中的往來文件、通訊記錄（如LINE對話）都應妥善保存，以備不時之需。
