專業「全案管理」成自力都更關鍵：地主如何當家作主、避開爛尾風險？
【M傳媒房產中心／主題報導】
面對台灣高達500萬戶屋齡超過30年的老宅，都市更新已成全民關注的議題。除了傳統「建商合建」模式，一種由地主主導的「自力更新」逐漸受到重視。但自力更新涉及整合、融資、設計、營造等數十種專業，宛如一場複雜交響樂，若缺乏專業指揮，風險極高。近年「全案管理」機制因此崛起，成為地主社區成功重建的重要關鍵。
全案管理：法律明文規範的專業舵手
根據《都市更新條例》第28條，都市更新會得委託具專業知識與經驗的機構，統籌辦理更新業務。全案管理公司通常以建築經理公司（建經）身分，負責整合行政、設計、工程及財務管理，全程代理更新會，但不參與利潤分配，只收取固定管理費，通常為總銷售額的5%至10%。也就是說，重建後的利潤全數回歸地主，而非建商。
合建與自力更新：利權與風險的抉擇
傳統合建模式下，地主出地、建商出資，須讓出部分房屋或利潤（15%至25%）作為建商報酬，設計規劃與建材選擇多由建商掌握。相比之下，自力更新透過全案管理，地主可全程決策、掌握成本與品質，並將增值利潤留在社區。特別在工料雙漲壓力下，自力更新的財務優勢更顯著，但缺乏專業控管仍可能導致利潤被侵蝕。
全案管理的五大核心任務
全案管理團隊猶如貫穿更新全程的「全能管家」，五大任務如下：
-
前期顧問與整合輔導：評估重建效益、提供稅務法務諮詢，輔導社區溝通、凝聚共識。
-
行政流程與法規統籌：掌握建照、容積獎勵、各項政府申請與協調，確保程序合法有效。
-
專業團隊遴選與管理：公開透明遴選建築師、估價師、營造廠等十餘種專業團隊，統籌溝通與管理。
-
財務融資與信託監管：協助爭取優惠融資，引入信託專戶監管土地、營建資金與預售款，杜絕資金挪用或爛尾風險。
-
營建發包與興建管理：監督施工品質、成本與進度，負責完工驗收與交屋。
全案管理並非萬無一失，風險仍須謹慎
即便有全案管理，仍存在費用規範不明、法律責任歸屬、工程履約風險等挑戰。例如建經公司負責協調管理，但營建成本飆漲、營造廠糾紛仍由更新會承擔；若工程停擺，整個案子可能陷入「都更孤島」，地主權益受損。
全案管理是智慧鑰匙，而非保險箱
全案管理為缺乏經驗的地主社區提供系統化、制度化的執行框架，降低風險、提升效率。然而，要真正「當家作主」並駛向重建成功，社區仍須理解其權責邊界，嚴選專業團隊，掌握財務與工程風險。對地主而言，全案管理不是保證成功的保險箱，而是一把智慧鑰匙，開啟都市更新的新生機會。
