房屋交換契稅2%、差額6%！房地合一稅也躲不掉　不動產互換最高涉及4種稅

【M傳媒／房產中心報導】

房屋交換房屋、土地交換房地產，看似省去一般買賣程序，但只要涉及所有權移轉，仍可能產生多項稅負。除了交換契稅2%、差額部分6%，房地合一所得稅、土地增值稅及贈與稅，也可能同時適用。

M編整理不動產交換4大稅務重點，提醒民眾交換前應先試算整體稅負。

房屋等值交換2%　差額部分6%

依《契稅條例》，房屋交換的等值部分按2%課徵契稅；價值不相等的差額部分，依有償買賣或無償贈與性質，按6%課徵。

例如甲持有A屋，房屋評定標準價格50萬元；乙持有B屋，評定標準價格30萬元。雙方交換房屋，乙另支付20萬元差額。

契稅計算	甲取得B屋	乙取得A屋
等值30萬元×2%	6,000元	6,000元
差額20萬元×6%	0元	12,000元
契稅合計	6,000元	18,000元

上述為符合交換契稅規定的試算案例，實際仍須依房屋評定標準價格與稅捐機關認定結果計算。

值得注意的是，土地與房屋的課稅方式不同。在已開徵土地增值稅的地區，土地移轉免徵契稅。

房地合一稅也適用交換　沒拿現金仍可能課稅

依《所得稅法》及財政部相關規定，適用房地合一稅制的房屋、土地，以交換方式移轉所有權，同樣屬於房地交易。

交換雙方各自處分原有房地，因此都須確認是否產生課稅所得。

例如一方原以800萬元取得房地，如今交換時交易價值為1,200萬元，價差400萬元仍須依規定調整取得成本、可認列費用及土地漲價總數額，計算實際課稅所得。

即使交換過程沒有收到現金，取得另一間房屋仍屬交易對價。

一般境內個人適用房地合一稅2.0的交易，持有2年以內稅率45%；超過2年、未逾5年為35%；超過5年、未逾10年為20%；超過10年為15%。符合自住房地優惠或其他法定條件者，另依規定辦理。

土地交換還有土地增值稅

房地交換涉及土地所有權移轉時，原則上須申報土地增值稅。

土地增值稅依土地漲價總數額及適用稅率核算，與契稅採用的房屋評定標準價格、房地合一稅採用的交易所得不同。

因此，交換一筆房地產，可能同時產生房屋契稅、土地增值稅及房地合一所得稅。

交換價值顯不相當　可能涉及贈與稅

依《遺產及贈與稅法》，交換財產價值顯著不相當，且涉及無償利益移轉時，可能被認定為視同贈與。

房屋差額適用6%贈與契稅，與國稅局課徵的贈與稅屬於不同稅目，應分別判斷。

以股票、汽車等其他財產交換房屋，也須依交易性質確認契稅適用規定，不能直接套用不動產等值交換的2%稅率。

契稅、房地合一稅申報期限不同

房屋交換契稅，原則上應於交換契約成立日起30日內，向地方稅務機關申報。

適用房地合一稅的個人房地交換交易，原則上應於完成所有權移轉登記日次日起30日內，向國稅局申報。

涉及土地移轉時，另須配合土地增值稅申報及移轉登記程序。

M編觀察｜交換房產應先算全部稅負

不動產交換涉及不同稅制，契稅2%與6%只是其中一部分。

契稅看房屋評定標準價格，房地合一稅看交易所得，土地增值稅看土地漲價總數額，交換價值顯不相當還可能涉及贈與稅。

民眾交換房地產前，應先確認雙方產權、交易價值、原始取得成本及持有期間，再試算各項稅負，避免交換完成後才發現資金需求超出預期。

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