房仲掛1500萬，我自售掛1450萬錯了嗎？賣家激辯『佣金戰爭』，專家提醒1動作避免被吉
簽了一般約後，自售價格到底該怎麼定？這個問題看似簡單，卻牽涉到市場心理、談判策略和財務計算。以下我們將結合8位網友的實際疑問，深入剖析這個議題，幫助賣家找到最有利的銷售策略。
一、網友最常問的8大問題
在討論定價策略前，先整理網路社群賣家常提出的疑問：
「一般約可以自己賣，那價格要跟房仲一樣嗎？」
「如果自售價比房仲低，會不會讓房仲不爽？」
「買方知道我能自售，會不會故意砍更多？」
「房仲帶來的買方出價較高，但自售的買方出價較低，該選哪邊？」
「自售廣告該怎麼寫，才能吸引買方直接找我？」
「如果買方透過房仲看屋，但私下找我成交，會有法律問題嗎？」
「房仲會不會因為我自售，就不認真推我的房子？」
「自售價到底該怎麼訂，才能讓買方覺得划算，我又不會吃虧？」
這些問題的核心，其實都圍繞在「如何平衡房仲與自售的關係，並最大化自身利益」。
二、破解迷思：一般約下，賣家的優勢與風險
優勢：賣方掌握主導權
一般約（非專任約）下，賣家可同時委託多家房仲，也能自行銷售。
房仲成交才需付佣，沒成交就沒成本。
自售成功可省下4%服務費（買方通常也省2%，總共6%）。
風險：需避免的3大地雷
價格不一致，導致買方混亂
若房仲掛1,500萬，自售掛1,400萬，買方會質疑「為何價差這麼大？」
解法：自售價可比房仲價低3%~4%，讓買方覺得划算，但不會差到不合理。
房仲消極銷售
若價差太大，房仲可能覺得「屋主自己會賣掉」，就不積極帶看。
解法：維持合理價差（例如房仲掛1,500萬，自售掛1,450萬），讓房仲仍有動力推銷。
買方私下跳單，引發糾紛
若買方透過房仲看屋，卻私下找屋主成交，房仲可能主張「成交仍須付佣」。
解法：清楚記錄買方來源，避免爭議。
三、最佳定價策略：如何讓買方、房仲、自己都滿意？
策略1：「雙軌報價法」— 自售價比房仲價低3%~4%
房仲端報價：1,500萬（含4%服務費空間，賣方拿1,440萬）
自售端報價：1,450萬（買方省2%服務費，賣方拿1,450萬，比房仲成交多賺10萬）
這樣做的好處：
買方會覺得「直接找屋主買更划算」（省下至少5%）。
房仲仍可向買方解釋「透過我們買有保障」，並爭取以1,480萬成交（買方仍省一點，賣方實拿1,420萬，房仲賺佣）。
賣方無論哪種方式成交，都不吃虧。
策略2：自售廣告話術，強化買方「省錢動機」
在自售廣告中，可以明確寫出：
「屋主直售價1,450萬（等同房仲管道1,500萬的省佣優惠）」
「直接交易省6%，買賣雙方都獲利！」
這樣能讓買方立刻意識到「找房仲買更貴」，提高直接聯繫您的意願。
四、網友問題完整解答
Q1. 自售價該跟房仲一樣嗎？
不用！ 建議低3%~4%，讓買方有省錢感，但不會差到讓房仲不想推。
Q2. 房仲會不會不爽？
若價差合理（3%~4%），房仲仍可賺佣，不會完全沒動力。
Q3. 買方會不會砍更多？
有可能，但因為自售價已比房仲低，買方通常會覺得「已經省了，不會再狠砍」。
Q4. 房仲買方出價高，自售買方出價低，該選哪邊？
看實拿金額！ 若房仲買方出1,480萬（實拿1,420萬），自售買方出1,450萬（實拿1,450萬），當然選自售。
Q5. 自售廣告怎麼寫？
強調「省佣」、「屋主直售」、「總成本比房仲低6%」。
Q6. 買方私下找我成交，會有問題嗎？
若買方是房仲帶看的，可能需付佣。最好確認買方是否曾透過房仲看屋。
Q7. 房仲會不會不認真推？
若價差太大會，但維持3%~4%差距，房仲仍會帶看。
Q8. 自售價怎麼訂最有利？
公式：自售價 = 房仲報價 × (97%~96%)
例：房仲掛1,500萬 → 自售掛1,455萬~1,440萬。
掌握「黃金價差」，最大化銷售利益
一般約下，賣家可自售，但價格要策略性設定。
自售價比房仲價低3%~4%，創造買方「省佣誘因」。
廣告強調「省6%」，吸引買方直接聯繫。
記錄買方來源，避免跳單糾紛。
無論房仲或自售成交，確保自己實拿金額最有利。
這樣一來，您既能利用房仲的客源，又能透過自售省下佣金，達到最快、最有利的成交結果！
