憂房產登記兒名反遭棄養 五旬父母求「保老本」轉移術
M傳媒 房產中心 / 專題報導
買房登記子女名下，晚年卻恐無家可歸？一位50多歲的母親近日求助，早年將透天厝登記於兒子名下並貸款400餘萬元，近年因與兒媳關係惡化，深怕年老後被逐出家門，急尋將房產轉移至自己或女兒名下的解方。這起案例折射出高齡化社會下日益普遍的「房產登記與養老衝突」，專家建議可透過買賣、贈與或抵押權設定等多重管道保障權益，但需謹慎評估稅負與法律風險。
資深地政士表示，類似案例可採取三種主要途徑：
1. 買賣過戶：以實際買賣形式將產權轉移，需準備資金流程證明，並繳納契稅（房屋評定現值6%）、印花稅（土地建物現值1/1000）等費用。
2. 贈與過戶：若選擇贈與方式，雖免徵土地增值稅與贈與稅（需申報），但仍需繳納契稅與印花稅。夫妻間贈與免稅，但子女轉回父母則適用每年244萬贈與免稅額度。
3. 抵押權設定：若不變更所有權，可設定抵押權保障父母投入的資金，未來若發生糾紛可優先受償。
由於該透天厝仍有400多萬貸款餘額，若欲轉移完整所有權，需先清償原貸款或辦理轉貸。
知識傳媒 貸款達人 呂崑富指出，50多歲借款人申請30年期房貸難度較高，可能縮短貸款年限；若轉至女兒名下，則需以其收入條件重新審核貸款資格。
代書角色
合格地政士（代書）可協助辦理過戶與貸款流程，收費標準約為：
房屋過戶代書費：8,000-20,000元
抵押權設定登記：每筆2,000-3,000元
需注意應選擇具合法證照之地政士，避免遭不肖業者收取高額代辦費或詐騙。
專家提醒，若子女不同意配合過戶，父母雖可主張「借名登記」請求返還，但需舉證購屋資金來源與雙方約定，訴訟過程耗時且結果難料。建議優先以協商方式處理，並保留當初付款證明、貸款繳納紀錄等證據。
這起案例反映高齡社會的現實難題：
父母出資購屋卻登記子女名下的傳統做法，可能因家庭關係變化而衍生風險。專家建議，財產規劃應提前考量法律保障與情感變數，無論採取何種轉移方式，均需兼顧稅務效率與長期居住權保障。與其事後補救，不如購屋時即透過「預告登記」、「抵押權設定」或「信託」等方式預作規劃，才能讓老後安居真正無憂。
