導言：房子大部分是我們的，為什麼不能決定留下

一棟大樓用了三十年，公司在樓上辦公，樓下租金也一直穩定入帳，家族自然容易把它當成不會改變的總部，直到某位成員因缺錢出售持分，陌生買家一進來便要求分割，大家才發現事情不是多數決那麼簡單；持有九成的人會問：難道只有一成的人也能要求把整棟樓賣掉，法律真的不看誰在這裡生活與做生意嗎？

中華企業策略永續發展學會 創會理事長 莊鈞翔 博士表示，答案不是單純的能或不能，而是要把對方請求退出的權利，與法院最後選擇的分割方法分開看。

本篇沿用三兄弟與外部開發者的情境，談的是如何維持企業營運並公平處理共有關係，不把少數共有人天然當成惡人，也不把家族長年使用視為永遠不必改變的理由。原使用者要保住據點，退出者要實現財產價值，兩種需求可以透過原物分配、金錢補償及其他適當方案一起討論；真正能提高說服力的，是讓法院看見保留完整使用有何價值、錢從哪裡來，以及對方的權利會如何得到保障。

共有不動產和公司股份不一樣，不能拿股東會表決的想法直接套用，大樓持分多，不一定能決定每個人如何退出，持分少，也不表示對方想拍賣就能得到相同結果。這個區分先弄懂，後面的準備就會改變：不是一直證明自己人比較多，而是提出比整棟拍賣更適合的安排；若最終仍無法避免變價，也要及早準備替代場地與資金，讓企業不會把所有未來都押在一項訴訟主張上。

一、三兄弟的大樓，多了一位想退出的共有人

這個例子大樓估值八億元，長兄與次兄各持百分之四十五，三弟持百分之十，企業使用部分樓層，其餘出租，三弟發生財務困難後，B集團登記取得他的一成持分，隨後請求分割。B認為整棟樓難以按比例切開，因此要求拍賣分錢，兩兄弟則希望留下總部；以下以B已成為登記共有人來討論，並不代表先前移轉沒有其他可查的問題，只是先把這項前提說清楚，避免所有爭議混在同一處。

三弟若曾用持分擔保借款，應查所設是否為抵押權，不能把不動產抵押、動產質押與持分所有權混為一談，債權人也不會只因有抵押，就當然成為可以賣掉持分的所有人。B究竟向三弟買受、經拍賣取得，還是向已取得持分的第三人承購，需要依文件核對；前手交易或優先購買權如有爭議，可以另作主張，但同時仍應準備分割答辯，不能只因懷疑來源，就忽略法院正在處理的案件。

中華企業策略永續發展學會 創會理事長 莊鈞翔 博士表示這個例子的商務困難是：大樓對家族企業有持續使用價值，但家族可立即動用的現金未必足以競標全棟；法律持分多，與手上流動資金多，是不同事情；應及早檢驗共同持有架構是否已有退出、估價、融資及營運持續安排，而不是等到拍賣時才籌措巨額資金，在這個例子中，大樓由三兄弟共有，公司只是部分樓層的實際使用者，因此，公司的現金與三兄弟個人的補償資金不能直接混用，若由公司提供借款、租金預付或其他協助，仍應另有合法且可核對的基礎。

這個區分不是增加家族負擔，而是避免為保住總部而新增公私資金不清的問題，也使法院與金融機構能判斷究竟由誰取得不動產、由誰負擔新增債務，長兄、次兄各有百分之四十五，只能說明其應有部分，不代表已各自擁有特定樓層，低樓層出租、高樓層自用的安排，還要查明來自全體協議、管理決定或其他法律關係，若長年由其中一人收取全部租金、支付費用或簽約，應整理實際分配與授權，否則新共有人加入後，爭議可能不只在分割，還會涉及使用利益、租金結算與管理方式。

三弟原有持分如何移轉給B，也不能只寫成「債權人把持分賣掉」，抵押權人與所有人具有不同權利，直接買賣、抵押權實行拍賣及其他移轉方式，各有不同的文件；對前手交易存在疑點時，可以另行評估，但不能為了防止分割，就先假設B沒有權利，再忽略其已登記為共有人所帶來的程序地位，答辯應清楚區分已採的前提與仍在爭執的事項。大樓估值八億元，也不能被當成每個持分在任何交易中都恰好等比例值錢，整體出售價值、少數持分市場價格與法院分割補償的估價目的，可能需要不同分析；本文以八千萬元作為百分之十的比例試算，是讓讀者理解補償規模，真正提出方案時仍應說明估價基準、標的負擔與使用狀況，避免把財務算式直接當成法院已經接受的價格。

家族原本擔心拿不出五億多元競標，與是否有能力籌措八千萬元補償，是不同程度的資金問題，不能從前者推論後者一定也做不到，也不能反過來把後者當成小額現金。應查明可動用存款、可承受的融資及其他資產處分成本，將保留大樓需要的實際資金壓力算清楚，讓「原物分配」不只是法律名稱，而是家族可以履行的財務安排。

二、能要求分割，不等於一定要整棟拍賣

民法第823條原則上讓各共有人得請求分割，另有法令、物的使用目的及不分割約定等限制，所以「你只有一成，沒有資格要求退出」不是足夠的答案。第148條的誠信與禁止權利濫用可以依證據提出，但購買不久就起訴、具有開發商身分或資金較多，都不會單獨完成全部要件；家族真正應準備的，是具體行為與利益資料，而不是只把自己的營運說得很重要，就認為對方的權利可以消失。

若法院認為應該分割，民法第824條也不是只留一條拍賣路，第2項第1款容許在各人均受原物分配顯有困難時，將原物分配給部分共有人，第3項可以金錢補償未受或未足額受分配的人，第4項另規範必要時部分仍維持共有。用這個例子來說，兩兄弟可以提出由自己取得完整大樓、按合理金額補償B的方案，但要解釋標的利用、各方利益與支付能力，不能把它說成九成持分者依法一定能把一成持分者排除。

B若不拿到大樓而改拿補償，也需要真正收得到錢，民法第824條之1對不動產分割的補償債權設有抵押保障，原有抵押等權利受分割影響的情形，也須一起檢查。家族的方案因此不能只寫「大樓歸我們，金額再說」，而要把鑑價、付款、登記與既有負擔接起來；對退出者有保障，不是替對方增加籌碼，而是使原物分配方案更公平、更能實際完成。

平常約定不分割也要看條件，民法第823條原則上以五年為限，共有不動產的契約訂有管理約定時，才有最長三十年的規定，超過期間依法縮短，重大事由仍可能容許請求分割。相關共有安排經登記對受讓人等的效力，另依第826條之1處理，並不是所有私人約款都自動跟著持分走；尤其巨額違約金與連帶責任，不能只因外人買到持分，就不問契約或法定基礎一律套在他身上。

民法第一百四十八條不應被當成凡是不利於我方的權利行使都可排除的通則，B取得少數持分後希望退出，仍可能具有自己的經濟目的，開發者身分與起訴很快本身不足以完成權利濫用的論證；較有價值的資料，是其具體要求、行為與利益之間有無明顯失衡，以及是否存在可以查明的其他濫用情形，不能只把家族的利益說得很大，就認為法律必然不保護對方。原物分配給部分共有人並以金錢補償，真正要回答的是整體財產如何合理配置，而非讓持分最多的人享有固定優先順位，法院仍須衡量各共有人需求、使用現況、經濟效用及補償保障；家族若希望獲得全棟，應具體提出為何分配給兩兄弟最能維持利用、B取得現金是否公平，以及他人權利如何被照顧，不能只重複九成與一成的比例。

標的包含多個建號或可以形成獨立利用單元時，應請適當專業人員分析是否可採不同組合，不要僅因共用電梯、空調或管線，就宣布完全不能原物分配；另一方面，也不能為了形式上每人都拿到一塊，而切出沒有合理出入口、無法獨立使用或維護成本過高的部分，法律上的分割安排必須與建築、使用及登記條件相容，否則只是把共有爭議換成新的使用糾紛。補償債權的保障，對法院接受方案具有實際意義，退出者不能因大樓分配給他人，就被迫接受一個沒有期限或支付能力不明的請求；民法對不動產分割補償的抵押保障已有規範，既有抵押權是否隨分得部分移存及其例外也需要核對，家族需要的是能夠取得並運用的大樓，B需要的則是可以實現的補償，兩者應一併寫入方案。

對不分割約定，期限只是其中一個要件，管理約定到底規範哪些使用及維護事項、各共有人是否真正同意、是否完成法律要求的登記，都會影響日後對受讓人的效力；不能在爭議發生後由長兄與次兄自行補簽一份文件，就宣稱B從此三十年不得退出，也不能把法定重大事由的例外刪掉，用一個超長年限製造表面上的永久安全。既有租約也是分割方案的一部分，低樓層銀行的營業、租期、設備與點交條件，可能影響估值及使用安排，但不代表只要存在長期承租人就禁止分割；應調閱租約、確認出租權限及其對取得人的效力，將可以繼續的租金收入與可能發生的移轉成本分別列示，避免同時把租約說成能穩定增值、又說成分割後必然全部毀滅。

法院評估大樓能否原物分配，也不能只因有共同電梯或中央空調就直接認為物理與法律上都不可能分割，應綜合建物登記、結構、使用許可、出入口及共有設施的安排判斷。家族提出整體分配予部分共有人的方案時，應說明為何比其他可行方案更能兼顧各方，而不是省略比較只要求維持現狀，必要的專業勘查可以讓原物分配的主張具有實際基礎。

三、只說不想賣，還不足以讓法院接受另一個方案

兩兄弟最容易說的是「這是我們的命根子，不能賣」，但法院還需要知道，不賣的同時要如何照顧想退出的人，若沒有替代方案，卷內可能只剩B提出的拍賣辦法。搬遷與營運中斷可以具體說明，私人企業利益也有評估價值，但不能不經分析就改稱足以排除他人權利的公共利益；有用途、有估價、有資金與履行保障的方案，比一再重複不願意分割，更能回答法院真正要作的選擇。

也不要預設外部買家可以控制前兩拍一定流標，再在第三拍低價得手，其他人可能參與競標，拍賣底價與市場價格也不是固定比例。家族應如實整理占有、租賃及權利資料，依法提出主張，不以散布不實糾紛消息阻止競標；價格若因此被自己壓低，影響的也是自己的分配，保護家產不是破壞交易市場，而是把有利於公平分配的資料在適當時點提出。

原使用者有時會把提出補償方案視為對外部買家示弱，認為只要願意給錢，就等於承認對方的訴訟策略成功，但這種情緒可能使家族錯失成本較低的安排；補償是分割制度中的利益配置方式，是否接受應以價格、資金與營運價值判斷，若能以合理成本消除長期共有不確定性，便不必為了證明對方動機不純而拒絕所有可行討論。

莊鈞翔博士提點另一個誤區是將三弟的財務困難單純視為背叛，卻不處理家族內部原本沒有退出管道的事實，當一位共有人急需現金，而其他人只要求永遠持有，外部持分收購便可能成為其唯一可見選項；事後責任可以依法釐清，事前治理則應建立合理估價、資金安排與決策期限，讓成員的流動性需求有地方可以處理，不必每次都以家族感情壓下。

以地籍通知服務作為全部預防，也容易產生錯誤期待，權利人通常需要按服務資格與通知範圍申請，不能假設自己持有其中一份，就一定能收到所有其他共有人交易的通知；即使收到異動訊息，也仍需要依法核對交易內容與可用權利，通知不會代替承購意思表示，更不會自動暫停登記，所以日常聯絡與共有管理仍不能省略。拍賣前的市場說明也應謹慎，家族若以誇大糾紛或不實消息阻止其他買方競標，可能反而降低全體共有人可分配的價值，並增加新的爭議；合法的作法是如實揭露占有、租賃與權利狀況，透過程序提出分割或執行上的主張，而不是把破壞市場競爭當成保住資產的手段，因為拍賣價格下降也會直接影響家族自己的利益。

四、把保留總部的想法，變成付得出來的補償

準備原物分配方案，先把大樓看完整：是單一建號還是多個獨立單元、基地如何持有、樓層如何使用、租約和抵押有哪些，不能只因共用電梯就宣布一定不能分，也不為了形式上每人分一塊，切出無法合理使用的空間；接著才比較全棟分配給部分人、不同單元分配或變價等選項，必要時由建築、地政與估價專業提供資料，讓法院看到的不是家族願望，而是可使用、可登記的安排。

若沿用八億元估值作單純比例試算，一成是八千萬元，但實際補償仍需要依估價與裁判判斷，不是法院已經核定的固定數字，兩兄弟應提出真實可用資金或可信融資條件。若最後兩人取得全棟且按相同比例共有，就應清楚寫各二分之一，不能仍各百分之四十五而留下未處理的一成；付款負擔、補償保障與既有抵押也要說明，沒有取得的銀行承諾不能在書狀裡突然變成已備妥的資力證明。

再者，將分割方案與營運持續方案一起評估，保留總部可以避免搬遷、設備重置與客戶流失，但也可能需要新增負債，應將補償成本、利息及未來維護支出，與出售後另覓據點的成本比較；目的不是不惜任何代價留住原址，而是找到風險調整後更合理的安排，拍賣的現金負擔也須仔細區分。若假設每次底價降低百分之二十，且第一拍底價恰為八億元，第三拍底價的示例為五億一千二百萬元；不能當成法律保證或市場定價，B若以五億二千萬元得標，扣除其可能分回的百分之十前，仍需要依法院要求處理價金，「淨負擔四億六千八百萬元」只是一項不計費稅及先前取得持分成本的簡化試算，不等於可以自行少繳拍定款。

長兄與次兄可以先把大樓的經濟用途拆開估算，哪些空間由企業使用、有哪些租金收入、哪些設備移動會影響營運，以及維持原址需要多少年度支出；這些數字應以現有契約與成本資料為基礎，未簽的新租約或還沒有確定的改建利益則另列假設，使法院看見保留完整利用的具體價值，也讓家族自己知道是否真的值得增加負債換取持有。補償資金的準備可以分成已能動用與尚待條件成就兩類，前者提供可信餘額或其他履行資料，後者則說明銀行核貸、其他資產出售或公司決策尚缺哪些條件；不能把初步口頭意願寫成確定融資承諾，也不宜在未確認借款負擔前便向法院承諾付款，否則看似有利的分割方案，可能在執行與登記階段又陷入無法履行的困境。

若B願意協議退出，可以談的不只是價金，還包括付款日期、補償擔保、稅費負擔、租金結算及移轉配合，這些條件有時比單純加價更能促成安排；家族不應先支付大筆款項，再等待對方撤回程序或提供文件，應將履行順序及未完成時的處理說明清楚，使協商真正減少不確定性，而不是在訴訟之外再增加一份難以履行的承諾。家族內部則需要先取得一致立場，長兄願意留、次兄願意賣，與兩人都願意留但資金分擔不同，是不同的問題，不能在對外主張維持共有時掩蓋內部還沒有解決的分歧；可以先確認分割後各自比例、補償款由誰負擔、日後租金如何分配及再次退出的方式，否則將B排除後，原本的共有矛盾仍可能在兄弟之間重演。

估價報告應回應本件分割問題，而不是只提供一個總價，若房屋有重大修繕、使用限制、既有租約或抵押負擔，應說明這些條件如何影響評價；對估價有異議時，提出可檢驗的比較標的、收益基礎或計算差異，比指責估價人偏袒對方更有效，合理的補償數字必須讓各方知道它從何而來，才可能成為裁判或協議的共同基礎。在庭上說明營運損害，也應區分公司的損失與共有人自身的利益，設備移動、客戶流失、租金中斷與搬遷費各有不同承擔者，不宜全部堆成一筆家族損害；這些資料可以支持方案適當性的分析，但若另作損害賠償請求，還需要相應的法律基礎，不能因不希望分割，就要求提出分割的人當然補償所有可能成本。

若最後仍須變價，準備工作不應立刻停止，應核對拍賣公告、價金繳納、分配、占有及點交條件，並依實際能力決定是否參與競標或另尋據點；另設總部的備案並不等於放棄原物分配主張，而是降低最不利結果對企業的衝擊，當管理階層能同時掌握保留與退出兩種路徑，談判時也較不容易被迫接受不可承受的條件。現金與資產價值的計算應前後一致，B在拍賣後可能分得其持分相應價款，是最終經濟負擔的一部分，不代表其投標時可以任意少付，也不代表先前取得持分沒有成本；家族比較補償與競標時，應使用同樣的費稅、融資及付款時點口徑，不能一邊用含成本的數字評估自己，另一邊只用扣除分配後的淨額描述對方，造成不必要的恐懼或誤判。

補償資金八千萬元是否足夠，仍取決於鑑定結果及具體裁判方案，家族可以先提出資金來源與可承受範圍，再評估估價上調時是否仍能履行，不能將初步估值當成法院必採的成交價；若需要銀行融資，還應事先討論取得分配後的登記、其他負擔與補償給付如何銜接，讓法院看到的不是一句願意補償，而是一套可以按期完成的支付安排。老大與老二共同接受全棟不動產後，原各持四成五並不表示分割後還各持四成五而留下未分配的一成，應依裁判方案明確記載兩人取得的新應有部分；若兩人依原比例承擔補償，通常會以相同比例規劃，但最終仍應與訴之聲明、鑑價及資金安排一致，兩人之間如何分擔費用、租金與管理責任，也須在對外處理B的退出時一起完成。

在比較法拍與補償時，也應保留對市場的合理認識，拍賣有可能低於原先估值，也可能因競標而提高價格，不能預先把第三拍市價六成四當成任何案件必然結果。拍定人是否可以用分配款抵繳、還需要先備多少資金，以及稅費與原抵押如何處理，均應依實際程序核對，家族的財務準備不能只用名目持分乘上拍定價格簡化全部現金需求。

五、家族最需要約定的，是使用、收支和退出

【家族共有管理條款】可採下列內容：

「全體共有人就附件不動產之使用範圍、租金分配、維護、保險、稅費及對外出租權限，依本管理約定辦理，為維持附件所示營運安排，合意於『依法得約定之期限』內不請求分割，並依法律辦理相關登記；有法律所定得請求分割之事由時，依其規定處理，不以本約排除法定權利。」

「欲出賣持分者，應依法及依約提供完整交易條件，並配合其他共有人行使適用之優先購買權，另有退出需求時，各方先依附件估價機制協商買回價格、付款期間及擔保；協商不成，再循法律程序處理，契約約定之責任以受其拘束之當事人及法定效力範圍為限，不因受讓人提出訴訟，就推定其應與出讓人負全部連帶賠償。」

分割訴訟中的方案可以寫為：「請審酌附件所列使用現況、租賃、經濟利用及補償能力，採將系爭不動產分配予被告長兄及次兄、各以二分之一維持共有之方案，並由其依法院認定之補償金額及負擔方式，補償原告未受原物分配之部分；原告應受保障之補償債權及既有負擔，請依法一併處理」；是否應先以禁止分割或權利濫用抗辯，取決於已有約定與具體事實；沒有基礎時，應集中於可採的分割方案。另若是共有人拍定全部共有物，民法第824條第7項對其他共有人優先承買設有「買受人為共有人」的除外情形，不能期待任何拍定後都還有優先承買可以補救，共有管理契約的核心，不應只有一句禁止分割，而要涵蓋實際使用範圍、出租權限、租金結算、修繕決策、保險及必要資金的分攤，才有機會在日常運作中減少爭議，對重大支出或對外設定負擔，可以另定知情與決策方式，但須符合各項法律規定，不把私人管理約定誤寫成可任意處分他人持分的授權。

退出條款可以設計為：「共有人有資金或持有調整需求時，應依約提出書面通知，各方於約定期間內依共同選定之估價方式協商，願受讓者應提出付款與擔保方案，未能成立協議時，不影響各方依法行使權利」；這種文字沒有承諾永遠不發生分割，卻能使流動性需求先進入可以討論的程序，讓家族不必等外部收購者出現後才第一次面對價值與退出問題。分割答辯的附件，可以依序提供登記標示、現況使用、各方案比較、估價及補償來源，並說明分割後各人取得的比例，避免主文寫成「全棟歸兩兄弟」卻沒有交代持分；補償負擔也應具體，不因兩人共同受分配就未經分析一律寫成無限連帶清償，法院認定與協議安排都應有清楚的依據，使日後履行不再為金額及責任範圍爭執。

對未加入原管理契約的受讓人，應分別檢查法律賦予的登記效力與一般契約責任，不宜把所有違約金、自願放棄抗辯及其他私人約定一併套在其身上；這樣的區分有助於保留真正可對抗的內容，而不是因條款寫得過度強硬，反而讓當事人誤認已經擁有法律上不存在的保障。家族內部的管理協議可以明列租金收取、修繕決策、緊急支出及對外出租的授權，讓每位共有人知道自己如何參與與取得收益，這也是降低少數持分者急於退出的商務方法；若管理長期只由部分家族成員決定，其他人無法瞭解收入或費用，即使將不分割期間寫得很長，也不一定能消除衝突，適當資訊與公平收益安排，往往比單純提高違約金更能維持共有關係。

涉及第三人受讓後的效力，應區分依法登記可對繼受人發生效力的共有安排，與僅拘束簽署者的契約債務，不能把兩者都寫成第三人自動連帶支付巨額違約金。原共有人違約轉讓時，可以依有效約定檢驗其責任，受讓人另應負何種義務，則需要有其加入契約或其他法律依據，否則條款看似強硬，實際上卻可能無法用在最想防範的人身上。

六、保住大樓，也要讓下一次分歧有地方可談

一棟家族大樓能否留下，不是看誰喊得最堅決，也不是單看九成與一成的比例，分割權利、分割方法、補償與營運安排需要一起準備。法院可能接受原物分配，也可能選擇其他方案，家族應用真實估價、付款能力與現況說明爭取，而不是依賴必勝說法；即使最後取得大樓，也要確認新增貸款、修繕與日常支出能承擔，保得住所有權與養得起資產，兩件事都重要。

莊鈞翔博士說明，更值得提前處理的，是家族有人需要現金時能找誰談、價格如何決定、誰能承購以及多久答覆，讓退出需求不必等外人加入後才被認真看待，這比一份永遠不得分割的強硬宣言更接近生活。下一篇談同一類關係中的另一個細節，共有人寄出出售通知，收件地址與回覆時間發生爭議時，如何保留優先承購的機會，又如何避免把一封信的問題誤算成整塊土地已經失去。