合購變單人名義的5大風險！地政士：第3點讓9成人都賠到脫褲
對於首次購屋的姐妹提出的問題，這確實是許多購屋新手會面臨的實際困擾。您詢問的兩個問題分別涉及產權登記變更與貸款不足的風險處理，這些都是購屋過程中極其重要的環節，值得深入探討。
首先關於簽約與登記名義變更的問題，當買賣契約簽署時登記兩位姐妹的名字，而在交屋前希望變更為單一名義，這種情況在實務上是可行的，但必須注意幾個關鍵點。在法律層面，簽約後要變更買受人名義，需要取得賣方同意並重新簽訂契約變更協議。這過程可能會產生額外的代書作業費用，且若房價在此期間有所波動，賣方可能會要求調整價格。更重要的是，若已申請房貸，貸款名義的變更需要銀行重新審核，這可能影響原本的貸款條件，甚至需要重新議定利率與成數。特別提醒，若姐妹間有資金往來，從兩人變更為一人時，要注意贈與稅的問題，因為這可能被視為部分產權的贈與行為。
至於貸款成數不足的風險，這確實是許多購屋者最擔心的狀況之一
當合約中沒有註明「貸款不足可解除合約」的但書條款時，買方就處於相對不利的位置。一旦發生貸款成數不如預期，而現金儲備又無法補足差額時，可能面臨幾種情況：最嚴重的是賣方沒收已支付的定金，甚至進一步求償；次之是協商解除合約，但通常需賠償賣方一定金額；或是請求延長付款期限，但這需要賣方同意。實務上常見的解決方案包括：尋求其他銀行或融資管道的二次抵押貸款、向親友週轉資金、或是出售部分投資資產籌措現金。若真的無法履行契約，最後手段是與賣方協商沒收部分定金解約，這通常會造成不小的財務損失。
對於購屋新手，我們會特別建議在簽約前做好幾項預防措施：
首先，在出價前就應取得銀行的貸款預審核准，確認可貸金額；其次，務必在契約中加入「貸款不足解除條款」，這能提供重要的風險保障；再者，現金準備最好超過自備款20%以上，以應付各種突發狀況；最後，與姐妹共同購屋時，應事先書面約定各種可能情況的處理方式，包括退出機制、負擔比例等，避免日後爭議。
購屋是人生重大財務決策，特別是共同購屋涉及更複雜的法律關係
您提出的問題顯示了很好的風險意識，這些前置作業雖然繁瑣，但能避免日後更大的麻煩。建議姐妹倆在簽約前共同諮詢專業代書或律師，針對您們的具體情況獲得更精確的法律建議，這筆諮詢費將會是值得的投資。記住，在房地產交易中，事前多一分準備，就能減少十分風險，特別是對於首次購屋者而言，專業的指導往往能幫助避開許多隱藏的陷阱。
