房貸額度緊縮真相 央行管制讓銀行寧可低利借政府，也不願放貸給老百姓
在央行不動產放款總量管制下，銀行業出現意想不到的轉向。金融圈人士透露，為擠出更多房貸承作空間，各銀行積極爭取地方政府及公營事業貸款，甚至壓低利率競標，使公部門在這波房貸荒中意外成為最大受益者，形成「肥了政府、瘦了民眾」的特殊現象。國銀目前面臨雙重不動產放款管制：除了銀行法第七十二條之二規定不動產放款不得超過存款總量的30%外，央行去年第三季更推出「不動產放款集中度管理」，要求不動產放款不得超過銀行總放款量的40%。這兩道緊箍咒讓銀行業者動彈不得，即使離法定上限還有空間，也因總量管制而無法承作新案。
銀行業者指出，比起銀行法的限制，央行的總量管制讓銀行更頭痛。
這種管制方式迫使銀行必須將「分母」總放款量做大，才能擠出更多不動產放款空間。於是，地方政府及公營事業貸款成為兵家必爭之地，各銀行紛紛壓低利率競標這些公部門案件。從實際數據來看，競爭激烈程度顯而易見。
以六都為例，上半年銀行放款得標利率約1.78%至1.82%，下半年行情已降至約1.74%。這種利率下滑趨勢反映銀行為了搶奪公部門貸款，不惜壓縮利潤空間，只為擴大總放款量基礎。
這種情況創造了奇特的市场現象：一方面民眾苦等房貸撥款，排隊時間不斷拉長；另一方面地方政府和公營事業卻能獲得條件更優惠的貸款。金融圈人士形容這是「肥了政府、瘦了民眾」，公部門在這波房貸荒中意外成為最大受益者。
央行第三季理監事會議召開在即，金融圈高度關注管制措施是否會鬆綁。
最可能的調整方向是比照金管會作法，在放款集中度總量管制計算時排除都更及危老案件。此外，都更危老所衍生的整批性分戶房貸，是否能「等量」排除在計算範圍內，也是市場關注焦點。這種管制措施也反映央行在穩定房市與維持金融流動性間的平衡考量。過度緊縮可能影響正常房市交易，但過度寬鬆又可能助長炒風。如何拿捏分寸，成為央行貨幣政策的重要挑戰。
對銀行業而言，這種環境迫使他們重新思考業務結構。
除了爭取公部門貸款外，也需要開發其他放款業務，降低對不動產貸款的依賴。這種轉型雖然痛苦，但長期而言有助於銀行建立更均衡的業務組合。對於一般民眾來說，這種情況意味著房貸申請難度增加，可能需要更長的等待時間，或是轉向其他融資管道。建議有購屋需求的民眾應提前規劃，準備更充足的自備款，並保持信用狀況良好。
專家觀點
央行這招就像給銀行戴緊箍咒，沒想到卻讓地方政府撿到便宜！
這種現象很值得玩味，與其讓公部門享受低利貸款，不如把額度留給真正需要買房的民眾。建議央行應該更精準調控，比如區分自住和投資型房貸，而不是一刀切限制。政策永遠會有意外效果，與其抱怨，不如早點適應新規則。想要買房的朋友還是要準備充足自備款，保持信用良好，這樣就算額度緊縮，還是有機會順利貸到款！圖／google map
