建商養地潮退！央行信用管制見效，土銀未動工餘額大幅下降
為防堵建商養地囤地，央行實施的選擇性信用管制措施正顯現成效。根據土地銀行最新數據，購地貸款未動工情況已逐漸緩解，上半年未動工興建餘額明顯下降。這波管制措施透過利率加碼與本金收回機制，有效促使建商加速開發進度，讓土地資源獲得更有效利用。
央行選擇性信用管制要求建商購地貸款須在18個月內動工興建，此政策實施以來，公股銀行持續督促建商依期限動工。作為不動產專業銀行的土地銀行指出，先前購地貸款未動工主要受缺工缺料及個別建案特性影響，但這些因素已逐漸緩解，未動工餘額呈現下降趨勢。
根據統計，兩大不動產放款龍頭台灣銀行和土地銀行，在2023年底時逾18個月未動工購地貸款分別為142億元和1,174億元，占放款總額0.45%及5%。這些數字顯示，雖然未動工餘額仍存在，但透過銀行積極管理，情況正在改善。
土銀分析未動工主要原因包括新冠疫情造成的供應鏈中斷、營建業缺工缺料問題，以及個別建案的特殊性等因素，這些都延宕了借款人的動工時程。不過隨著疫情影響減退和營建市場逐步恢復正常，這些障礙已逐漸緩解。
為強化風險管控，土銀訂定配套措施，對超過期限未動工案件採取具體處置。
原本針對逾限未動工案件，利率加半碼，並按比例收回貸款本金5%。但自去年11月起，切結條款更加嚴格，新申請土融案件若18個月未動工，利率加碼幅度提高至1碼，收回貸款本金比例也提高至10%，且後續每展延一年都要再收回10%。台灣銀行也採取積極作為，透過敦促授信戶加速動工興建建物，落實貸後追蹤管理。截至今年6月底，該行逾18個月未動工餘額占購地貸款餘額比率已降至約11%，顯示管控措施產生效果。
這些措施反映金融機構在配合政策與風險管理間的平衡。
一方面支持合理的房地產開發需求，另一方面防止資金過度集中在未開發土地上，造成資源浪費和市場扭曲。央行選擇性信用管制的實施，促使建商更審慎評估土地取得後的開發時程，避免盲目搶地卻遲不開發的情況。這有助於促進土地資源的有效利用，並維持房地產市場的健康發展。
隨著管控措施持續發揮作用，建商也調整策略，更加重視資金周轉效率和開發時程控管。這種轉變有助於提升整體產業的專業度和健全度，對市場長期發展具有正面意義。
專家觀點
央行這招就像給養地建商上緊發條，時限到了就要動起來！與其讓土地閒置養草，不如趕快開發增加房屋供給。建商也別抱怨管制太嚴，本來買地就是要蓋房子，不是擺著等增值。現在銀行利率加碼和收回本金雙管齊下，讓養地成本變很高，聰明的建商應該會選擇乖乖按時開發。
