租賃專法修法引爭議！山哥：房東、租客不是敵人　找出最大公約數才是解方

文／M傳媒房產中心

《租賃住宅市場發展及管理條例》修法方向出現調整。內政部表示，修正草案已於2026年4月函報行政院審查，現階段將優先推動社會較有共識的項目，包括保障房客申請租金補貼、遷入戶籍與申報租金支出的權利，同時增訂房客屢次欠租、從事非法活動或嚴重妨礙安寧時，房東得提前終止租約的機制。

至於先前提出的「保障一定租期」及「限制續約租金漲幅」，內政部最新說明並未將其列入本階段優先修法內容，但也未明確宣布永久取消，後續仍待行政院審查及社會溝通。

群洋國際地產集團董事長張惠山（山哥）認為，這次修法轉折反映出台灣租賃市場的核心難題：如何在房客居住穩定與房東財產管理權之間取得平衡。

「房東與房客不應被塑造成敵人。市場上確實有惡房東，也有欠租、破壞房屋或違法使用住宅的惡房客。政策若只強調其中一方，最後可能讓好房東不敢出租、好房客更難找到穩定住所。」

租服業兩年成長57.4％　租屋已是重要居住選項

山哥指出，高房價與家庭結構改變，使租屋逐漸由短期過渡選項，轉為許多人長期生活的一部分，專業租賃住宅服務業也快速擴張。

相關資料顯示，台灣租賃住宅服務業管理人員從2024年第1季的1萬6,892人，增加至2026年第1季的2萬6,581人，兩年間增加9,689人，增幅約57.4％。

山哥表示，這項變化代表租屋市場不再只是房東與房客私下簽訂契約，而是逐步朝向專業管理、修繕服務、租金管理及糾紛處理發展。

內政部統計也顯示，截至2025年9月底，中央擴大租金補貼有效租約已達71.7萬件，較2024年3月底增加約23.9萬件。這雖然不等於全台實際租屋戶數，卻足以反映租屋政策影響的家庭規模持續擴大。

「這已經不是少數人的問題。」山哥說，任何租賃政策調整，都會同時影響房東出租意願、房客居住穩定、租金價格與市場供給，不能只用單一角度設計制度。

三年租期讓房客安心　房東卻擔心失去退場機制

保障一定租期的政策構想，是希望降低房客頻繁搬家的不確定性，讓租屋家庭能夠穩定就業、就學及育兒。

山哥認為，政策方向可以理解，但前提是必須同步建立清楚且有效的終止租約機制。

「長期穩定繳租、愛惜房屋的房客，當然值得獲得居住保障；但房東最擔心的，是遇到長期欠租、破壞房屋、違法轉租或嚴重干擾鄰居的房客，卻必須經過漫長程序才能收回房屋。」

內政部此次提出的優先修法方向，已針對房客屢次欠租、從事非法活動或嚴重妨礙安寧等情況，規劃增加房東提前終止租約的權利；租約合法終止後，房客若拒絕返還房屋，也研議經租賃糾紛調處後進入強制執行，以縮短房東收回房屋的時間。

山哥認為，這正是推動長期租期保障不可缺少的前提。只有先讓房東確定遇到嚴重違約時能合法、有效地收回房屋，才可能提高房東接受長期租約的意願。

限制續約漲幅不能只訂一條公式

限制續約租金漲幅，原本是為了避免房東以大幅加租方式迫使房客搬遷。內政部先前曾規劃參考主計總處租金指數年增率，建立續約租金合理調整機制。

山哥認為，租金調整需要合理規範，但政策必須看見住宅條件的差異。

整層住宅、分租套房、雅房及共生公寓，在地段、坪數、設備、裝潢與管理成本上都有明顯不同；房屋完成大規模修繕、增設家具家電或管理費調整，也可能影響合理租金。

「若只用單一比例限制所有住宅，房東可能為了預留未來成本，在第一次簽約時就提高租金，或者縮短租約、提高押金與審核門檻。政策原本要保護房客，最後卻可能讓租屋門檻變得更高。」

他建議，未來若重新討論租金調整機制，可考慮區分原租約續約、房屋重大修繕、設備增加及市場特殊變化等不同情況，並建立租金資訊與爭議調處制度，而不是僅靠一個統一數字處理所有物件。

好房客需要穩定　好房東也需要保障

山哥表示，真正需要制度保護的，是穩定繳租、正常使用房屋，卻因房東任意加租、阻擋租金補貼或突然拒絕續租而被迫搬家的房客。

內政部目前規劃，房東不得以任何方式限制房客申請租金補貼、遷入戶籍或申報所得稅租金支出，也不得在租賃期間任意調高租金；房東若違反規定，相關約定可能無效並面臨裁罰。此外，房東須在租約屆滿前詢問房客是否續約，房客也應在期限內回覆，讓雙方提早安排。

山哥支持這些保障，但也強調，政策不能把所有風險都交給房東承擔。

房屋修繕、稅負、管理費與貸款成本多由房東負擔；一旦遇到欠租或惡意破壞，損失也可能遠超過押金。若市場缺乏快速調處、租金保險及有效執行制度，部分房東可能提高承租條件，甚至選擇退出或轉入不透明的地下租賃市場。

結果可能是收入穩定、職業條件佳的房客更容易租到房子，而真正需要支持的青年、弱勢家庭及非典型就業者，反而被排除在外。

山哥提三項配套：快速調處、租賃保險、違約退場

山哥認為，租賃制度要長久，不能只討論租期與租金，至少還要補上三項基礎工程。

第一是建立快速而有效的租賃糾紛調處機制。一般租賃爭議金額未必很高，但進入法院後可能耗費相當時間與成本，政府應讓雙方能在較短時間內完成協調，並在符合條件時取得執行效力。

第二是發展租金及住宅損害保險。透過保險分散欠租、惡意毀損或突發事故風險，可降低房東對承租人身分及職業條件的過度篩選，也讓經濟弱勢者更有機會進入正常租屋市場。

第三是建立明確的嚴重違約退場標準。房客正常主張租金補貼、報稅或遷入戶籍，不能被視為違約；但屢次欠租、非法使用、破壞住宅或嚴重影響社區安寧，也應有合理且迅速的處理方式。

房東、房客不是敵人　失衡制度才會造成雙輸

山哥強調，租屋制度的目的，不應是判定房東與房客誰輸誰贏，而是讓守約的雙方都能獲得合理保障。

「好房客希望租得久、租金穩定，不必動不動就搬家；好房東希望準時收到租金，房屋受到愛惜，遇到嚴重違約時能順利收回。這兩個目標並不衝突。」

他認為，內政部現階段先推動具共識項目，可以視為修法的第一步，但不代表長期租期及續約租金問題可以永久擱置。政府仍應持續與房東、房客、租服業者及民間團體討論，找出市場可以接受的最大公約數。

真正健全的租賃市場，應讓房東敢把房屋拿出來、房客敢主張合法權利，雙方發生爭議時也能迅速處理。

「房東與房客從來不是敵人。政策若只保護一方，最後可能是供給減少、租金上升、弱勢更難租屋；只有把雙方的風險都放進制度裡，才可能讓房東放心租、房客安心住。」