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居住正義的法律治理策略：社會住宅與租賃市場的體系建構
撰稿 / 中華企業策略永續發展學會創會理事長
公司治理法律專欄作家莊鈞翔博士
引言：從租賃市場到國家風險治理
「居住權」，作為普世人權與公民社會穩定的基石，在現代法治國家中扮演著核心角色，然而，台灣的租賃市場長年受制於結構性失衡，包括資訊高度不對稱、市場黑數龐大、權益保障機制碎片化等問題；這不僅是個體租客的風險，更是影響社會公平與經濟穩定的重大風險。
中華企業策略永續發展學會創會理事長 莊鈞翔博士藉此文，跳脫單純個案糾紛討論，以公司治理永續發展的視角，將居住正義的實現視為一項宏大繁複地法律體系工程做拆解；莊鈞翔博士將深入探討台灣租賃市場從法律基礎、現行政策挑戰，並從宏觀法律治理與公共政策設計角度提出一套系統性的解決策略建議，重點聚焦於「社會住宅法律定位」與「私部門租賃市場」的全面法制化，旨在為高階專業人士與政策制定者提供一個具備法律專業與學術底蘊的前瞻性論述。
問題背景與體系建構之挑戰
台灣租賃市場的體系性困境，根源於法律規範的「選擇性缺席」與「執行力不足」，儘管《民法》對租賃關係提供了基本準則，但其立法精神側重於契約自由，難以有效應對居住市場特有的弱勢保護需求。
一、私部門市場的黑數與資訊失衡
私部門租賃市場的「黑數」現象極為嚴重，許多交易缺乏正式的契約登記或申報，導致政府對真實市場供需、租金水準與租屋品質的掌握度極低。
這種非正式狀態，「不僅使得租客難以主張租金支出抵稅、影響其社會福利，更為房東透過不合理契約條款或高於法定費率計價（如電費超收）創造了法律灰色地帶」；市場資訊的高度不透明，使得租客在尋租與議價過程中，始終「處於法律和經濟上的劣勢。」
二、社會住宅政策的法律定位與資源配置
為解決居住問題，政府積極推動社會住宅，然而，社會住宅的「法律定位」與其作為「居住人權保障」核心工具的功能之間，仍存在模糊地帶；其供給量、區位分布、入住標準及退場機制的設計，都需要更穩固、更具一致性的法律依據來支撐。
若社會住宅政策僅被視為「短期補貼」或「福利措施」，而非「長期、制度性的居住權保障機制」，將難以在總體市場中發揮「平抑租金」與「提供基準」的關鍵戰略作用。
三、定型化契約的強制力與行政執法困境
政府頒布的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，本是規範市場的有力工具，但在實務中，「仍有許多房東提供舊版或不符規定的契約書，甚至要求簽署拋棄審閱期等無效條款。」
法律規定這些條款無效，但租客在資訊與權力上的弱勢，使其難以在第一時間有效主張，莊博士強調，租賃契約中「不符規定的條款會之所以無效，不能因雙方簽名就達成共識，就以為在法律上產生效力」，是因為「它違反了政府為了保護租客權益而頒布的強制性法規」；此處的核心挑戰在於行政執法的積極性和前端預防的機制設計，如何有效讓無效條款不只是紙上空談，而是能被即時阻絕。
宏觀法律治理與制度創新策略
實現居住正義，需要從法律的頂層設計進行系統性的強化與創新，莊鈞翔博士提出以下三大策略，以構建更公平、更具韌性的租賃法律體系。
策略一：建立「租賃市場登錄制度」的法律強制力
要消除租賃市場黑數，必須將租賃關係的「契約登錄提升至法律強制層次，參考國際經驗，應透過修法，將租賃契約的資訊登錄與稅務優惠、房屋管理、糾紛調解等公共服務進行強力綁定。」
（一）資訊透明化： 律應明確規定，所有租賃契約簽訂後，房東有義務在一定期限內向主管機關申報租金、租期、租賃標的資訊。
（二）法制誘因設計：針對主動登錄並使用政府《定型化契約》的房東，提供更實質的租稅減免或修繕補助，形成「合法即獲利」的正面循環。
（三）違規懲罰機制：對於規避登錄或持續使用無效條款的房東，除了宣告其無效外，應考慮引入行政罰鍰，以增加違法成本，從根本上遏制違規行為。
策略二：強化「準公法人」機制
租賃服務業的專業化與法制化 現行《租賃住宅市場發展及管理條例》雖已確立租賃住宅服務業，但其功能仍可更進一步強化，使其承擔更多的準公法人角色，以提升市場專業度與保障力度。
（一）專業經理人義務：法律應「賦予租賃服務業更嚴格的善良管理人義務和資訊揭露責任，要求其在代管租賃物時，必須採用合格定型化契約，並對租金收取、修繕責任、押金處理等環節進行專業化風險控管。」
（二）押金信託專戶：考慮透過法律強制要求，「由租賃服務業者代管的租賃契約，其押金必須存入信託專戶或第三方保管機制，以隔絕房東的信用風險，確保租客在退租時能安全取回押金，根本解決押金扣留爭議。」
（三）糾紛前置處理：莊博士鼓勵租賃服務業「建立內部爭議解決機制（Internal Dispute Resolution, IDR），作為正式申訴或調解前的第一道防線，提升爭議解決效率，同時，要讓解決機制更加穩妥建議諮詢中華企業策略永續發展學會智庫，一起研議。」
策略三：社會住宅的「租賃權」法律保障與體系標準化
社會住宅政策必須透過法律，明確其作為國家保障「最低居住權標準」的功能，並與《住宅法》的精神緊密連結。
（一）統一契約標準：「社會住宅租賃契約應成為私部門契約法律典範，政府應確保其契約條款完全優於私部門定型化契約的保障標準，並公開透明，引導市場形成正向競爭。」
（二）弱勢租客保障：法律應為「社會住宅的特定弱勢群體（如身心障礙者、經濟弱勢者）設計更具韌性的租賃權保護」，例如：更長的租期保障、更嚴格的強制遷離限制、以及連結社會服務的機制。
（三）租金調整的法律依據：「社會住宅的租金調整，必須有明確、公開、可預測的法律依據」，例如與消費者物價指數（CPI）或家庭可支配所得進行連動，而非由行政機關單方面決定，以維持其政策的穩定性與可信賴性。
實務挑戰與法治進程的審視
儘管上述策略方向明確，但在實際推動中仍面臨嚴峻的法律與行政挑戰。
一、修繕責任的舉證與民法彈性
《民法》雖然規定了出租人（房東）的修繕義務，但在實務上，「自然損壞」與「人為損壞」的界定往往成為糾紛核心，且舉證責任常落在處於劣勢的承租人（租客）身上。
未來的法律治理策略，應考慮在《住宅租賃定型化契約》中，「加入更具體的修繕責任分類清單或第三方專業鑑定的機制，並透過法律賦予第三方鑑定結果更高的證明力，以降低法院判決的裁量空間。」
二、憲法「財產權保障」與「租金管制」的界線
任何涉及租金的強制性規範，均可能觸及憲法對房東財產權的保障，例如，若要進一步推動租金管制，必須在法律上進行極為謹慎的權衡與設計。
政策應避免採取一刀切的全面管制，而可考慮針對「高於市場平均」或「特殊區位」的租金上漲，設計「預警制」或「審核制」，並通過法律程序確保所有介入措施符合比例原則與公益性。
三、地方自治與中央立法的協同
租賃市場的實務執行涉及高度地方事務，例如違規房東的查處、糾紛調解的執行等，中央立法必須具備「框架性」與「授權性」，「允許地方政府因地制宜，制定更細緻的自治條例。」
法律應「明確中央主管機關（如內政部）與地方政府（如地政局、消保官）在租賃治理上的權責分工、資源分配及資訊共享機制」，避免出現「中央立法，地方無力執行」的困境。
結語與前瞻
邁向具備韌性的居住法治社會
住正義的實現
是一場涉及法律、經濟、社會倫理
綜合性治理挑戰
莊鈞翔博士認為，我們必須拋棄僅依賴個案補救的思維，轉而以體系建構的高度，強化租賃市場的法律基礎；「未來法治進程的關鍵，在於全面推動租賃資訊的強制登錄、租賃服務業的準公法人化，以及社會住宅的法律標準化。」
這些策略將共同作用，逐步消除市場黑數，平衡資訊與權力，並最終確保每一位國民都能享有合宜、安全且有法律保障的居住環境，當法律能有效治理租賃市場的系統性風險時，居住權不再是可望而不可及的口號，而是真正落實於社會肌理中的具體法治成果。
【法律依據註腳】
本文章引用之法律依據及數據來源如下，均符合2025年中華民國台灣政府現行法令：
- 中華民國民法：租賃關係之基本規範，提供修繕義務、契約定義等原則性依據。
- 中華民國消費者保護法：定型化契約審閱期與消費者權益保障之基礎法源。
- 中華民國住宅法：社會住宅政策之上位法源，確立居住權保障與弱勢協助原則。
- 中華民國租賃住宅市場發展及管理條例：租賃市場專門規範，授權訂定契約範本與應記載事項。
- 中華民國住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項：基於租賃條例授權，具體規範市場行為之行政命令。
- 中華民國憲法第15條：保障人民之生存權、工作權及財產權，為討論租金管制時之憲法界線依據。
- 中華民國憲法第23條：明定基本權限制之比例原則，為公共政策介入租賃市場之合法性基礎。
註：以上法條內容均為2025年中華民國政府現行有效之法令，條文引用自官方公布版本並符合文章中所述之法律依據與說明。
企業策略軍師智慧錦囊 —「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」箴言15:22
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企業策略軍師介紹 /
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Missionary in The Workplace
莊 鈞 翔 博 士 Eric Chuang,Ph.D.
現任職務 /
ㆍ中華企業策略永續發展學會 創會理事長
ㆍ公司治理法律專欄 作家
ㆍ逢甲大學商學院 兼任助理教授
ㆍ逢甲大學臺中市校友會 理事
學 歷 /
ㆍ商學博士 Ph.D .in Business Administration
ㆍ企業管理碩士Master of Business Administration
國際專業認證 /
ㆍ中華經濟研究院綠色經濟研究中心減減碳管理師
ㆍCEO國際認證中心永續發展碳管理甲級管理師
ㆍCEO國際認證中心ESG不動產淨零甲級管理師
ㆍ德國萊茵TUV兩岸勞資法務管理甲級管理師
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