買方要求預估貸款額度，業界龍頭說我們現在不做了 購屋族必修「貸款防雷術」
【M傳媒房產中心／報導】
「銀行估價沒問題，貸款八成應該可以。」這句話，曾是許多購屋者與房仲簽約前，最常聽到的定心丸。然而，自央行第七波信用管制持續發酵以來，這句口頭承諾正迅速從市場上消失。如今，當購屋者要求房仲協助預估貸款時，部分業界龍頭房仲已坦言不再主動提供此項服務，理由是「貸款部門太忙、變數太多」。這背後，是一場因銀行緊縮放款而引發的信任危機，它將最實際的資金風險，完全轉移到了毫無防備的消費者肩上。
危機根源是銀行審核房貸態度保守
根據聯徵中心最新數據，2025年第三季平均房貸利率已攀升至2.44%，創下2009年金融海嘯以來的新高；同時，平均核貸成數卻降至71.78%，創下近22個季度的新低。這意味著，購屋者正面臨「利息更高、借錢更少」的雙重夾擊。
銀行與房仲對同一間房子的估價根本性目的落差
「賣厝阿明」分析，銀行估價的核心是「風險控管」，在意的是萬一借款人違約，房子拍賣時能收回多少錢，因此估價通常比市場成交價保守5%到15%。反之，房仲的估價是為了「促成交易」，更貼近市場上買方願意出的價格，有時為了爭取委託，估價會偏向樂觀。當市場資金寬鬆時，兩者差距或許不大；但一旦信用緊縮，這道鴻溝便可能成為吞噬購屋者訂金的陷阱。
一位資深代書分享案例：房仲向買方保證物件鑑價可達1,350萬元，買方遂以此為基礎簽約。結果正式申貸後，銀行鑑價僅1,050萬元，瞬間產生資金缺口，買方差點因無法補足而違約，損失巨額訂金。這正是「賣厝阿明」所警示的現況：信用緊縮後，銀行鑑價趨於保守且難以預測，房仲業者對於貸款預估產生極大疑慮，因為「沒估沒事情，估了反而說不清楚」，一旦未來核貸不足，所有交易糾紛與風險將直接回溯到當初的估價承諾。
面對此困境，房仲業者的服務策略正被迫調整。以往，主動提供銀行估價參考是建立信任的加值服務，部分房仲會透過熟悉的銀行分行取得初估區間。然而，如今銀行端因業務繁重與風險考量，已無暇配合大量非正式的事前估價。
這導致房仲取得可靠估價的成本與難度大增。更有甚者，若輕率給出樂觀的數字，後續卻未能達成，房仲不僅信譽受損，更可能捲入買賣方的違約糾紛。因此，部分大型房仲品牌選擇明哲保身，將「貸款預估」從服務清單中移除，回歸到「協助申貸」而非「保證成數」的原始角色。
這種轉變將判斷資金風險責任交還給購屋者自己。然而，缺乏經驗的消費者，可能對此一無所知，直到簽約後才驚覺自備款遠遠不足。此時，部分急於成交的房仲，可能轉而提出其他風險更高的「解決方案」，例如建議買方透過高利率的信貸來補足頭期款缺口。對此，「賣厝阿明」嚴正警告，這無異於飲鴆止渴，信貸利率動輒6%以上，將讓購屋者背上沉重且危險的債務組合。
購屋者自保終極指南：拿回估價主導權，專家提出自保步驟：
查閱「第二類謄本」掌握物件真實狀況
在看屋初期，即可花費少量工本費，申請標的物的「第二類土地及建物登記謄本」。這份文件如同房子的身分證，能清楚揭露面積、屋齡、有無設定抵押等基本資訊，是銀行進行估價的基礎依據。預先核對，可避免因資訊不對稱而產生的嚴重誤判。
找「認識的銀行」進行預估
與其被動等待房仲給答案，不如主動向自己常有往來的銀行（薪轉戶、存款行）諮詢。由於銀行已掌握你的基本財力與信用狀況，他們更能給出貼近你個人條件的貸款預估。同時，務必再多問1至2家房屋所在地的分行，因為不同銀行對區域的偏好與鑑價標準可能不同。
白紙黑字寫入「貸款成數但書」
這是避免因資金缺口而違約的最後一道，也是最重要的防火牆。在簽訂買賣契約時，務必明文載明：「若買方日後向金融機構申貸，核貸成數未達成交價之XX%（例如八成），且買方信用狀況無重大瑕疵，則買方有權無條件解除契約，所有已付價金應全數無息返還。」此條款能將無法取得足額貸款的風險，從你個人身上移轉，由契約條件來承擔。
當房仲不再輕易說出「貸款沒問題」的承諾，反映的是一個更為謹慎、也更真實的房市金融環境。這並非房仲服務的倒退，而是市場風險透明的開始。它迫使每一位購屋者必須更早面對現實：在銀行緊握水龍頭的時代，夢想家園的藍圖，必須建築在自身紮實的財務規劃與親力親為的查證之上。與其將百萬資金的期望寄託於他人的一句話，不如起身行動，讓自己成為最瞭解這筆交易風險的那個人。畢竟，最終要為這筆房貸負責二十年、三十年的，不是房仲，而是你自己。
