1100萬買建地附10萬老屋！轉手才知曾非自然死亡　告屋主房仲詐欺雙雙無罪

【M傳媒／綜合報導】

花1,100萬元買下台南一筆土地，附帶一間老舊平房，後來準備轉售時才從鄰里得知，屋內多年前曾發生非自然死亡事件。買方認為前屋主與房仲隱瞞重要資訊，提告詐欺取財。台南地院審理後認定，這筆交易核心明確放在土地，房屋只估10萬元，占總價不到1%，最後判前屋主與房仲無罪，全案仍可上訴。

1100萬元交易　土地就占1090萬元

判決資料顯示，前屋主繼承台南一筆土地及地上老舊建物後，委託房仲出售，市場銷售重點以「危老建地」為主。

買方看中後以1,100萬元成交。原本地上老屋沒有辦理保存登記，買方為了後續貸款，要求將老屋辦理第一次登記並一併移轉。

交易申報資料顯示，總價1,100萬元中，土地價格為1,090萬元，房屋只列10萬元，並註明「建物老舊」。房屋占整體成交價約0.91%。

轉售時才知道屋內曾有非自然死亡

買方之後準備出售房地，透過訪查鄰居及地方人士，得知前屋主父親過去曾在該屋內因非自然因素死亡。

買方因此主張，非自然死亡情形會影響交易價格，前屋主與房仲沒有完整揭露，讓他在資訊不足的情況下完成交易，因此提告詐欺。

前屋主則表示，出售重點一直都是土地，老屋長期無人居住、殘值很低，自己也曾把父親死亡情形告知房仲。

房仲則主張，自己曾查詢相關資訊，也曾向警方詢問，並認為依當時掌握資料無法確認屬於一般交易上認定的凶宅情形。

法院認定交易核心在土地

台南地院從整個議價、契約與價格分配判斷，認為買賣雙方交易重點主要放在土地。

老屋原本甚至沒有辦理所有權第一次登記，是買方為辦理貸款才要求納入交易並完成登記。

房屋價格只有10萬元，土地則達1,090萬元。法院因此認定，這間老屋在整體1,100萬元交易中的經濟比重很低，屋內過去發生非自然死亡事件，在本案中不足以成為成立詐欺取財罪的關鍵交易事項。

法院最後認定，檢方提出的證據不足以證明前屋主與房仲具有詐欺犯意，因此判兩人無罪。

非自然死亡仍屬不動產重要資訊

這起判決的重點放在「刑事詐欺是否成立」。

現行內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》對成屋交易仍有非自然死亡相關揭露規範，原則上要求記載建物專有部分於產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡情形。

本案另有一項特殊條件，法院指出，死亡事件發生時間早於前屋主取得該房屋產權的期間。過去法院實務對於產權取得以前發生的非自然死亡事件，也會依契約約定、知情程度及個案交易情況判斷責任。

M編提醒

法院這次判斷的是兩名被告是否達到刑法詐欺取財罪的成立程度，並依交易目的、房地價格比例、議價過程及死亡事件時間等條件綜合判斷。

房地交易中，非自然死亡、漏水、違建、產權及其他重要資訊，仍應依不動產說明書及契約據實處理。

對買方來說，購買「土地為主、地上附老屋」的案件，也要把地上建物列入查核，包括產權、使用狀況、非自然死亡資訊及後續拆除或重建成本，避免交屋或轉售後才發現爭議。

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