月租3.5萬仍倒貼！2000萬房產竟淪為『負現金流』陷阱？
『收租反而越租越窮！』一位持有台北市2000萬房產的房東控訴，即便月收3.5萬租金，每月仍要自掏腰包2萬元補貼利息與管理費。這並非特例，據房仲業者統計，雙北市竟有逾3成包租公處於『租金無法覆蓋持有成本』的窘境。當『以租養房』神話破滅，精明投資人早已悄悄調整策略..."
租金定價的三大關鍵因素
1. 資金成本 vs. 市場行情
以2000萬房產持有成本計算涵蓋貸款利息、裝修攤提（50萬分5年約8,333元/月）、管理費（約2,000-4,000元）等固定支出，總成本約5.2-5.5萬/月。
租金能否達到這個水準，取決於區域行情。例如，台北市大安區30-40坪住宅平均月租約4-5萬，但新北市同坪數可能僅3-3.8萬。若市場最高僅接受3.5萬，代表租金無法完全Cover持有成本，此時需評估是否值得長期持有等待資產增值。
2. 投報率門檻：4%是基本要求？
專家建議，在當前環境下，租金投報率至少應達4%才具投資價值。
以2000萬房產計算，年租金需達80萬（月租約6.6萬）才能達標，但這在雙北以外幾乎不可能。因此，許多房東轉而追求「部分補貼持有成本＋長期增值」的策略，而非單純依賴租金收益。
3. 裝修與定位影響租金溢價
若物件具備「稀缺性」（如捷運步行5分鐘、全新裝修、附高級傢電），租金可比同區舊屋高出15-25%。
例如，新北市新店區兩房大樓均價約2萬，但若近捷運且全配，可拉高至2.3-2.5萬。因此，與其糾結「成本定價」，不如參考同社區相似物件的實際成交租金，再依裝修等級調整。
短期虧損換長期增值？
若您的物件位於發展中的重劃區（如桃園青埔、台中水湳），租金雖無法完全Cover成本，但未來房價上漲潛力可能彌補現金流缺口。反之，若在成熟商圈（如台北大安、信義），租金成長空間有限，則需精算長期持有是否划算。
低投報時代，房東應綜合考量「增值潛力＋稅務優化＋政策補貼」。房地產投資關鍵不在於單一物件的租金投報，而在於整體資產配置的靈活調整。
