「買二手預售屋的致命陷阱！交屋前搶便宜竟要準備『全額現金』？」
2025最新實測：銀行拒貸、賣方抬價...專家警告「這時機」進場恐被套牢！
「以為搶在交屋前換約能撿便宜？小心現金流瞬間被榨乾！」最近一位投資客看中台中七期預售屋，在交屋前3個月興奮接手，卻發現要「一次掏出800萬現金」，根本無法貸款！專業房產顧問揭露：「二手預售屋市場暗藏3大黑洞，9成買家根本沒算到...」
在當前房市環境下，許多購屋者會考慮購買二手預售屋，但面臨該在交屋前換約還是交屋後購買的抉擇。這個決策需要全面考量資金狀況、風險承受能力以及市場條件等多重因素。
以下就兩種方式的實際運作情況進行專業解析
交屋前換約的實際情況往往與一般認知有所出入
首先，在資金需求方面，買方必須準備全額現金支付賣方已繳納的款項及其預期利潤，同時還需承擔後續工程款項的支付義務。舉例來說，若一戶總價1,500萬元的預售屋，賣方已支付300萬元工程款並期望獲利200萬元，買方就必須立即準備500萬元現金，並承擔後續可能200萬元的工程款支付責任。這種情況下，買方在交屋前完全無法取得銀行貸款支持，必須完全依靠自有資金。
特別值得注意的是，對於透過換約承接的買方而言，在產權正式過戶前，銀行是不會核發任何貸款的。因此，交屋前換約實際上對買方的現金流要求極高，僅適合資金充裕的投資者。
相對地，交屋後購買則提供較為彈性的財務規劃空間
在產權過戶後，買方可依據銀行鑑價結果申請貸款。根據2025房貸現況，首購通常可獲得70-80%貸款成數，而非首購者則約在7成左右。不過需要留意的是，當前銀行鑑價可能低於實際成交價5-15%，且新房貸利率普遍從2.5%起跳，在特定管制區域條件更為嚴格。
從成本結構來看，交屋前換約僅需支付不超過總價0.1%的換約手續費，而交屋後購買則需負擔約6%的契稅及代書其他相關費用。
以賣方來說，賣方在過戶前轉售，可以少付6%的契稅及代書其他相關費用。
這也是為什麼在市場上常見接近交屋時，賣方願意提供較大議價空間的原因之一。
對於不同需求的購屋者，建議採取差異化策略
現金充足的投資者可以把握交屋前的議價機會，特別是針對餘戶量大的建案，往往能爭取到10-15%的折讓空間(台中就有500戶社區在交屋前待售物件超過百戶拋售市況)。而一般自住購屋者，除非已備妥充足現金，否則建議等待交屋後再行購買，以獲得銀行融資支持並實際檢視屋況。
在當前央行持續緊縮房貸的政策環境下，無論選擇哪種方式，都建議購屋者應親自向多家銀行確認最新貸款條件，預留足夠的資金緩衝空間，並透過合法仲介進行交易以確保權益。最重要的是根據自身的資金狀況和風險承受能力，做出最合適的購屋決策。
專家提醒:2023年7月後簽約的預售屋：原則禁止轉約
根據《平均地權條例》修正案，2023年7月1日後簽約的預售屋，除非符合 「例外情況」（如非自願離職、重大傷病等），否則禁止轉讓給第三人。消費者購買二手預售屋時要特別注意。
