簽了委託書才發現賣房可能賠錢？資深房仲教你解套三招
深夜盯著委託書上「1,200萬」的數字，網友越想越不安—去年買房時的貸款利息、翻修老電線的費用、加上即將被課的房地合一稅，東扣西扣後發現賺不到5萬。更煎熬的是，委託的仲介還是多年好友，那句「我不想賣了」卡在喉嚨說不出口...這種進退兩難的處境，其實是許多首賣族共同的痛。
一、先釐清關鍵問題：你真的會賠錢嗎？
房仲估價1,200萬聽起來合理，但….
仲介估價≠成交價：業界慣例會抓5~10%議價空間，若買家從1,200萬砍到1,100萬，扣除成本確實可能賠售
隱形成本被低估：去年買房若未滿2年，房地合一稅率高達35%（獲利部分），加上仲介費4%、代書費等，需精算「稅後淨利」
朋友估價的盲點：熟人可能為快速成交而高估行情，反而讓你陷入期待落差
自救第一步：重新試算「保本價」
項目 金額
買入成本（含稅費） 1,000萬
翻修費用 80萬
持有期間利息 20萬
總成本 1,100萬
→ 想賺5萬，底價至少需1,105萬（還未計仲介費）
二、委託書價格能改嗎？法律實務分析
委託類型決定彈性
一般委託：可隨時更改售價或撤銷，甚至同時委託多家中介
專任委託：需書面同意才能修改條件，但你有權在「服務期間」調整價格
關鍵突破口：審閱期條款
即使已簽名，只要在 3天審閱期 內提出異議，依法可要求修改或解除契約（《消費者保護法》第11-1條）
朋友情面的解法
這樣溝通不傷和氣：「我回去仔細算過成本，發現價格可能需要調整。為避免讓你白忙，我們重新討論底價好嗎？或是先改一般委託，我同步找其他管道銷售。」
三、聰明賣房策略：不賠錢還能顧友誼
策略1：設定「成本防線」
要求仲介在委託書加註：
「買方出價低於1,100萬時，需賣方書面同意才可收斡旋」避免朋友為成交壓低價格
策略2：活用「稅務優勢」
若持有快滿2年，可延後到稅率降為35%再賣（省稅=變相獲利）
策略3：轉嫁裝修價值
將翻修費用轉化為加價籌碼：
製作「裝修明細表」展示80萬投入價值
強調「免整理即可入住」的賣點
給首賣族的真心建議
別被「開價」綁架：委託價只是起點，最終成交價才是重點
朋友更要明算帳：簽約前務必要求「成本試算表」，避免事後怨懟
房產老手都懂：「會讓你為難的交易，通常不是好交易」。
真正的專業仲介，會主動幫你精算損益，而非急著簽委託書。若朋友因此不悅，或許該慶幸早點看清這段關係的價值。
行動提醒：
立即調出買賣契約書和裝修發票，重新計算真實成本。
明天就聯繫仲介朋友：「我做了些調整，能否重簽委託書？」
