1000萬買地上權、1000萬買中古屋、每月2萬租屋，30年後怎麼選？
文／賣厝阿明知識+
很多人比較買房、地上權住宅和租屋時，常常只看房價或租金，卻忘了一個很重要的成本：房貸利息。
假設同樣用1000萬元來比較，分成三種選擇：第一，用1000萬元買地上權住宅；第二，用1000萬元買一般中古屋；第三，每月2萬元租屋。若買房都用7成貸款，也就是貸款700萬元、自備款300萬元，利率以2.5%、30年本息攤還計算，每月房貸約2.77萬元，30年總利息約295.7萬元。
也就是說，不管你買的是地上權住宅還是一般中古屋，只要同樣貸款700萬元，30年下來都不是只花1000萬元，而是總成本約1295.7萬元，還沒算契稅、代書費、仲介費、裝潢、管理費、修繕、房屋稅、地價稅或地租。
所以這題不能再簡化成「買房1000萬、租屋720萬」。
如果每月租屋2萬元，30年不漲租，總支出是720萬元。租屋的好處是彈性高，工作地點變了可以搬，家庭型態變了可以換，生活需求變了不用被房子綁住。但租金付出去就是居住成本，30年後沒有房子、沒有土地、沒有可出售資產。
租屋買的是自由，不是資產。
如果用1000萬元買一般中古屋，7成貸款30年後，總支出約1295.7萬元。這看起來比租屋720萬元高很多，但差別在於，30年後你還有一間房子與土地持分。房子會變老，管線、電梯、外牆、防水、公共設施都可能要修，但土地持分還在。若地段成熟、生活機能穩定、社區管理正常，未來仍有轉手市場。
所以中古屋買的是資產，不只是使用權。
如果用1000萬元買地上權住宅，同樣7成貸款，30年房貸本息總支出也約1295.7萬元。但地上權住宅最大的問題，是你沒有土地所有權。你買到的是一定年限內的居住與處分權，年限會一天一天減少。
假設原本是70年地上權，住了30年後只剩40年。這時候你要賣，下一手買方一定會重新計算剩餘年限、銀行貸款條件、未來期滿風險與地租成本。你買的時候覺得比所有權住宅便宜，賣的時候，別人也會用「剩餘年限變短」來砍價。
這就是阿明不太把地上權住宅當一般家庭首選的原因。
它不像租屋那麼彈性，因為你買了之後要背房貸、付管理費、負擔修繕，還可能有地租成本。它也不像一般中古屋那麼完整，因為你沒有土地所有權，資產價值會被剩餘年限綁住。
說白一點，地上權住宅卡在中間。
比租屋重，卻不如買房完整。
更現實的是，地上權住宅的貸款條件未必能像一般住宅一樣漂亮。有些銀行對地上權住宅成數較保守、年限較短、利率條件也可能不同。這篇用7成、2.5%、30年試算，是為了簡化比較；實務上，地上權住宅未必真的能取得同樣條件。
如果貸款條件更差，地上權住宅的吸引力就會下降。
所以30年後真正要比的，不是誰花得少，而是誰還剩什麼。
租屋30年，花720萬元，剩下彈性，但沒有資產。
買中古屋，總支出約1295.7萬元，剩下房子與土地持分，但要承擔老屋修繕。
買地上權住宅，總支出也可能約1295.7萬元，卻只剩下有限年期的權利，沒有土地所有權，轉手性還會隨年限縮短而變差。
這樣一比，阿明的建議會很直接：一般家庭不是買房，就是租房，地上權住宅真的要再想想。
如果你想要資產累積、未來轉手、保值、傳承，那就優先考慮一般所有權住宅，尤其是地段成熟、屋況正常、管理穩定、總價合理的中古屋。
如果你還不確定未來住哪裡、工作會不會變、家庭人口會不會變，或者不想被房貸綁30年，那租屋反而乾脆。租屋雖然沒有資產，但至少沒有貸款利息、轉手壓力與年限倒數問題。
地上權住宅只適合非常特定的人。
例如你很確定只需要住30年、40年，不在意土地所有權，不需要傳承，也能接受未來轉手市場較窄、地租可能調整、銀行貸款條件較差、期滿條款有風險。這種情況下，地上權住宅才可以列入評估。
但如果你只是因為看到「比周邊便宜二到四成」就衝進去，那阿明會勸你先停一下。
便宜不是沒有原因。
地上權省下的是土地所有權成本，但你失去的也是土地所有權。買的時候是折價，賣的時候也會被折價；買的時候覺得年限還很長，賣的時候市場會幫你倒數。
阿明一句話總結：租屋是買彈性，中古屋是買資產，地上權是買有限年期的使用價值。
如果你看不懂契約、算不清地租、抓不到轉手風險，也不知道期滿怎麼處理，地上權住宅就不要輕易碰。
買房就買完整所有權，租屋就享受彈性。
地上權，看起來便宜，但背後的限制和風險，一點都不便宜。
