房產槓桿進入低成數時代｜第二戶最高7成、第三戶3成　增貸轉貸都有央行限制

文／呂崑富（富哥）

房地產投資長期仰賴房貸資金，但2026年的資金環境已經和過去不同。

央行持續實施不動產選擇性信用管制，自2026年9月18日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調高到7成，第3戶以上仍維持最高3成，而且都不得有寬限期。

多屋族現在做房產投資，除了看房價與租金，也要一起算自有資金、每月本金、利息與現金流。

第二戶最高7成　自備款至少先抓3成

假設購買一間銀行認定價值1,500萬元的第2戶住宅，在其他授信條件符合的情況下，央行規定的貸款成數上限為7成。

最高貸款約：

1,500萬元 × 70%＝1,050萬元

房價自有資金至少約450萬元。

另外還要準備契稅、代書費、仲介服務費、裝修及其他交易成本。

7成是央行規定的最高上限，實際銀行仍會依收入、信用、負債、鑑價及還款能力決定最後核貸金額。

第三戶以上最高3成　資金門檻明顯提高

自然人第3戶以上購屋貸款，目前最高成數仍是3成，並且不得有寬限期。

同樣以1,500萬元住宅計算：

1,500萬元 × 30%＝450萬元

購屋人需要準備的房價自有資金就達1,050萬元。

多屋族增加住宅投資後，資金結構已經從高槓桿轉向高自備款。

投資報酬也更需要回到租金、持有成本、利息與未來出售價格重新計算。

3年內增貸　額度依央行公式受限

受央行貸款成數限制的購屋貸款，撥款後3年內辦理增貸或轉貸，額度並不是單純看房屋現在漲多少。

央行規定，3年內只能針對兩部分增加額度：

第一，已還款金額中超過平均本金攤還的部分。

第二，原始貸款金額低於當時央行貸款成數上限的差額。

滿3年後，可以辦理增貸，但增貸金額加上原貸款餘額，仍不得超過央行規定的貸款成數上限。

這些增貸也都不得有寬限期。

增貸資金用途要切結　銀行也要查核

央行同時要求，受限制戶辦理增貸時，借款人要切結資金用途不得流向購買其他受信用管制的不動產。

銀行也要實際查核資金用途。

如果查到資金最後流向受管制的不動產，就必須回到央行規定重新計算貸款條件。

2026年9月18日第二戶成數提高到7成後，部分舊有第2戶房貸也可以依新規定洽原銀行辦理增貸，但同樣要切結資金不得流向受管制不動產，而且仍不得有寬限期。

轉貸只能調整結構　無法突破成數上限

轉貸的主要功能，是把原本房貸移到另一家銀行，重新調整利率、年限與月付金。

但受央行信用管制的住宅，不會因為換一家銀行重新鑑價，就自動突破原本適用的貸款成數限制。

央行規定，轉貸時的成數基準原則上仍以原貸金融機構的鑑價或買賣金額較低者計算；只有原鑑價確實無法取得時，才可依轉貸銀行鑑價或買賣金額較低者辦理。

轉貸前也要把原銀行提前清償違約金、新銀行開辦費、設定費及其他成本一起算進去。

週轉金與其他房屋增貸　資金實際流向仍受管制

央行已經明確規定，購置住宅貸款不得改用修繕、週轉金或其他貸款名目承作。

借款人如果拿其他房屋抵押增貸，最後把資金拿去購買同一間受管制住宅，這筆資金也要和購屋貸款合併計算。

兩筆貸款加起來，仍不得超過央行規定的成數上限。

連用定存單質借補購屋資金，只要實際流向受管制住宅，也要一起計入貸款成數。

所以房產槓桿看的不是貸款名稱，而是資金最後流向哪裡。

租金收入要一起扣掉資金成本

房產投資不能只看房價漲幅。

假設一間1,500萬元住宅貸款1,000萬元，房貸利率3%，第一年單純利息成本約30萬元。

如果一年租金收入也是30萬元，租金收入幾乎已經被利息吃掉。

實際持有期間還有：

房屋稅、地價稅、管理費、修繕、保險、空租及出租管理成本。

投資人要看的，是租金收入扣除所有持有成本後，還剩多少現金流。

槓桿也會放大房價修正

假設1,000萬元住宅使用300萬元自有資金、700萬元貸款。

房價下跌10%，房屋價值減少100萬元。

相對於原本投入300萬元自有資金，這100萬元已經相當於三分之一的自有資金。

真正出售時，還要扣掉房貸餘額、仲介費與稅負。

槓桿越高，自有資金對房價波動就越敏感。

房產投資先做3種壓力測試

富哥建議，使用房貸槓桿前，可以先把三種情境放進試算：

利率增加1個百分點。

房屋空租6個月。

房價修正10%。

再把每月房貸、家庭支出、其他貸款與緊急預備金一起算。

在壓力情境下仍能正常還款，資金結構才有比較大的安全空間。

富哥觀點：房產槓桿回到現金流管理

2026年的房貸市場，已經不是單純追求貸款成數。

第二戶最高7成，第三戶以上最高3成，增貸、轉貸及其他資金來源，也都受到用途與成數限制。

投資人可以依序看五個數字：

自有資金、貸款成數、房貸利率、租金現金流、緊急預備金。

房貸可以提高資金使用效率，也會同步放大利息、空租與價格修正風險。

房產槓桿能不能長期維持，最後還是取決於租金與收入能不能穩定支撐本金、利息及所有持有成本。

關鍵字：投資客房貸、房貸槓桿、第二戶房貸、第三戶房貸、第二戶7成、第三戶3成、央行信用管制、房屋增貸、房貸轉貸、房屋投資、房貸成數、投資房產、租金投報率、呂崑富、富哥