老屋出事！地下室藏公設、法定車位　買30年以上華廈先查這3張圖

【M傳媒／房產知識】

走進雙北或各都會區舊街廓，30年以上華廈、公寓常因總價較低、地段成熟，成為首購族與創業者鎖定的產品。

但老屋交易有一個容易被忽略的問題：

權狀登記的主建物面積，不一定等於現場每一坪都能完全自由使用。

尤其是一樓、地下室與早期集合住宅，更需要回頭比對建築竣工圖與建物測量資料。

地下室權狀很大　裡面可能放著全社區設備

曾有買方看中一棟約35年華廈地下室，使用執照用途符合商業使用，單價也比一樓店面低很多。

買方原本看到權狀主建物面積很大，認為實際可使用空間相當划算。

進場裝修後才發現，地下室裡同時設有配電設備、電錶、水錶、水箱及其他服務整棟建物的公共設備。

這類情況在早期建物並非完全罕見。

原因之一，是早期區分所有建物的共同使用部分測繪方式，和現在不同。

依1990年《地籍測量實施規則》舊規定，共同使用部分原則上可測繪於各區分所有建物內；無法如此測繪時，才另行勘測、編列建號。1994年修法後，制度才逐步改為共同使用部分另外合併、另編建號。

因此，部分老屋權狀看起來公設比很低，仍需要確認主建物範圍裡是否包含實際供全體住戶使用的設備或空間。

老屋「低公設」　不能只看權狀數字

現在買房常把主建物面積當成實坪。

但早期建築的登記背景不同，不能直接用現在的新建案標準去理解。

現行規定下，區分所有建物的共有部分，原則上依使用性質另外合併、另編建號；建物共有部分的測量成果圖也應註明共有項目。

但1994年10月19日前已領有建造執照的建物，在共有部分測繪上仍保留舊制適用規定。

因此，買30年以上老屋時，「公設比很低」只能當成第一層資訊。

真正需要確認的是：

主建物登記範圍裡，有多少是自己能實際使用的空間。

一樓、地下室更要查法定車位與公共設備

老屋一樓與地下室，還有另一個常見風險，就是法定停車空間與公共設備位置。

部分早期建物的實際使用方式、原始圖說與後來登記結果，可能存在理解落差。

買方若只看權狀與現況，很容易忽略原始圖說裡已標示的停車位、機電設備或通行空間。

一旦銀行鑑價或授信審查時發現產權與實際使用關係複雜，確實可能影響擔保價值與核貸條件。

這並不代表只要有公共設備或法定車位，銀行就一定拒貸，而是銀行會依產權清楚程度、使用限制與未來處分風險個案評估。

買老屋至少核對3份資料

買30年以上華廈、一樓或地下室，不能只看權狀。

建議至少把三份資料放在一起看：

第一，使用執照與竣工圖。

這是確認原始核准用途、樓層配置、停車位與設備位置的重要資料。

第二，建物測量成果圖。

地政機關辦理建物第一次測量後，會依規定製作建物測量成果圖；現行制度也允許依使用執照竣工圖轉繪建物平面圖。

第三，建物登記謄本與權狀。

確認主建物、附屬建物、共有部分及權利範圍，再和前面兩張圖交叉比對。

3個地方最值得注意

老屋實勘與查圖時，可以優先注意三件事：

一、公共設備位置

配電室、水箱、水錶、電錶、消防或機電設備，有沒有位在自己權利範圍內。

二、公用動線

樓梯、走道、維修通道或地下室出入口，是否實際供其他住戶共同使用。

三、停車空間

一樓或地下室是否有法定停車位，以及圖面、登記與實際使用方式是否一致。

這三項都可能影響後續裝修、使用、貸款與轉售。

M編觀察：老屋最便宜的坪數　有時也是最需要查清楚的坪數

老屋吸引人的地方，往往就是低公設、大坪數與成熟地段。

但屋齡愈高，愈不能只靠一張權狀判斷價值。

早期建物歷經不同年代的測量、登記與建築制度，有些今天看起來不合理的權利配置，其實是當年制度留下的結果。

這類房子不一定不能買，價格也不一定沒有優勢。

真正重要的是在簽約前，把原始圖說、測量成果與現在權狀對清楚。

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