買預售屋完整流程懶人包！從看屋到交屋，8步驟一次搞懂（含車位與公設注意事項）

買預售屋完整流程懶人包！從看屋到交屋，8步驟一次搞懂（含車位與公設注意事項）

文／賣厝阿明知識＋

「阿明，我想買預售屋，但流程好複雜，到底要怎麼走？」

預售屋因為付款彈性大、可以客變，是很多首購族的首選。但從簽約到交屋，往往要等2到4年，中間的流程和細節非常多。今天阿明就用一篇懶人包，幫你把預售屋購買流程完整走一遍，還特別補充車位與公設的注意事項，讓你買房不踩坑！

預售屋是什麼？

預售屋是指建商已經取得建造執照，但房子還沒蓋好就開始銷售。你買的是「未來」的房子，付款方式則是分期支付，不用一次拿出2到3成的自備款。

預售屋購買8大步驟

Step 1：看屋與評估

到接待中心看樣品屋，了解格局、總價、付款方式、預計完工時間。同時也要做好建商調查——查詢建商過往建案評價、有無不良紀錄（如延遲交屋、施工品質糾紛），以及周邊生活機能、交通便利性、有無嫌惡設施。

Step 2：下訂（付訂金）

找到喜歡的戶別後，支付訂金（市場上常稱為「小訂」）保留戶別。訂金金額通常是總價的1%到3%。

阿明提醒： 部分建商会要求先付訂金才能把契約書帶回家審閱，如果遇到這種情況要特別留意。依規定，不得要求消費者應繳納預約金、定金或保留金後，方才提供買賣契約書供審閱。

Step 3：簽約（付簽約金）

簽約前，一定要把握至少5天的合約審閱期。把契約書帶回家仔細看，確認以下重點：

土地與建物產權（地號、建號、持分比例）
開工與完工日期
建材與設備廠牌規格
付款方式與各期款項比例
交屋驗收條款
違約條款
履約保證機制

確認沒問題後簽約，同時支付簽約金（通常是總價的5%到10%）。

阿明提醒： 建商答應的任何事情，都要白紙黑字寫在合約上。樣品屋、廣告DM都要拍照留存，避免日後爭議。廣告及現場展示之建材設備應屬契約內容之一部分，不得約定僅供參考。

Step 4：支付開工款

建案正式開工時，支付開工款（約總價的5%）。

Step 5：支付工程款（分期繳納）

這是預售屋付款的核心特色。工程款會依照工程進度分期繳納，總共約占總價的10%到15%。繳款時間可能長達2到3年。

Step 6：申請貸款

房屋取得使用執照後，建商會通知買方辦理銀行對保與貸款申請。貸款成數通常為總價的70%到80%。

阿明提醒： 銀行核貸成數可能受當時政策影響（如央行信用管制），建議預留資金緩衝，避免交屋時貸款成數不如預期。

Step 7：驗屋與交屋

建商會通知驗屋時間。驗屋分為三個階段：

初驗：全面檢查並記錄缺失
複驗：確認建商修繕狀況
正式點交：確認無誤後完成交屋

驗屋重點檢查：牆面裂縫/水漬、地板平整度、門窗開合與密合度、插座通電測試、給水排水測試。

驗屋完成且缺失修繕完畢後，支付交屋款（依法不得低於總價5%）。

阿明提醒： 交屋款是你最後的談判籌碼，在缺失全部修好之前，絕對不要簽交屋確認單！

Step 8：入住與保固

交屋後取得房屋權狀與鑰匙。預售屋通常有1年左右的保固期，入住後若發現問題，記得在保固期內向建商申報。

付款階段總整理

付款階段	佔總價比例	繳款時機
訂金	1%～3%	下訂保留戶別時
簽約金	5%～10%	簽訂正式合約時
開工款	約5%	建案開工時
工程款	10%～15%	依工程進度分期繳納
貸款	70%～80%	取得使用執照後向銀行申貸
交屋款（尾款）	至少5%	驗屋完成、修繕完畢後支付

車位注意事項（買預售屋必看！）

一、車位產權怎麼分？

預售屋車位通常分為三種：

車位類型	說明	產權形式
法定車位	依法令規定必須設置的車位	無獨立權狀，只能隨主建物買賣
增設車位	法規之外另增設的車位	有獨立權狀，可自由買賣
獎勵車位	政府獎勵容積換取的車位	已於2013年落日，僅中古屋可見

目前預售屋的車位多數屬於法定車位，雖有產權但沒有獨立權狀，只能隨著主建物一起買賣，不能單獨賣給社區以外的人。

二、車位坪數怎麼看？小心被「剝兩層皮」！

根據內政部「預售屋買賣定型化契約」規定，車道面積一般來說應該分到車位內計算，由車位持有者共同分攤。

車位合理坪數參考值：

車位類型	合理登記坪數
平面車位	8～12坪
機械車位	5～8坪

標準平面車位的實體物理面積約4.12坪，但加上車道、出入口及相關機房等公設持分後，權狀上會登記到8～12坪。若車位登記面積低於8坪，代表建商可能把車道面積灌入公設，讓沒買車位的人也要分攤車道費用。

曾有知名建商將915坪車道面積灌入公設，遭公平會裁罰1,000萬元！

三、車位在權狀上怎麼登記？

法定車位無獨立權狀，是登記在「共有部分」的持分當中。契約中應載明的是停車位占共有部分總面積的比例，而非在「其他登記事項欄」註記車位編號。

四、交屋時要核對什麼？

交屋時應仔細核對交屋總表中的停車位記載事項，確認：

車位編號與契約相符
車位尺寸與位置正確
車位面積與契約記載一致

公設（大公／小公）注意事項

一、公設的組成

房屋權狀上的面積分為三部分：

主建物：室內實際可使用的坪數
附屬建物：陽台、雨遮等
共有部分（公設）：樓梯間、電梯、機電室等

公設又可分為：

類型	說明	舉例
大公	全體住戶共同分擔	地下室、機電室、消防設備、門庭、游泳池、垃圾間、水塔
小公	同層住戶共同分擔	當層樓梯間、電梯、走廊通道