買房公設比懶人包｜權狀30坪不等於住30坪！車位、雨遮、公設怎麼看才不吃虧？
賣厝阿明知識＋
買房最怕什麼？不是只怕房價高，而是你以為買到30坪，交屋後才發現室內能用的空間少得可憐。
很多買方看廣告，只看總坪數、總價、單價，卻忽略權狀坪數裡面包含主建物、附屬建物、共有部分，甚至還可能牽涉車位登記方式。結果就是，帳面上很漂亮，實際住起來很擠。
阿明先講重點：公設比高不一定違法，豪華公設也不一定不好；真正要怕的是，你不知道自己到底買了哪些坪數、哪些空間能用、哪些只是登記分攤。
第一個要看的是車位
很多人買房時只問「有沒有平面車位」，卻沒問車位登記坪數與登記方式。實務上，停車位可能登記在共有部分，也可能有車位編號與權利範圍；若車位登記在共有部分，計算公設比或實際住宅坪數時，就要特別把車位面積拆出來看，否則很容易誤判公設比例。信義房屋也提醒，若購買建物有附車位且車位登記在共有部分，計算時須將車位坪數自公設中扣除，才比較能看出真正公設面積。
市場上常見說法會用車位權狀坪數判斷是否合理，例如平面車位加上車道、迴轉空間後，常見約落在8至12坪左右。但阿明提醒，這不是法定標準，只能當作看房參考。真正要看的是建物謄本、共有部分附表、車位編號、權利範圍，以及合約是否清楚載明車位價金與坪數。
第二個要看的是「小公」
所謂小公，通常是同層住戶共同使用的梯廳、電梯間、走道等空間。這些空間不是不能有，而是要看設計是否合理。如果一層戶數少、梯廳又特別寬，住起來可能有尊榮感，但分攤到每戶的公設也會變高。買方要問的不是「有公設是不是被灌水」，而是「我願不願意為這些空間付錢」。
第三個要看的是「大公」
大公通常包括機房、水箱、配電室、消防設備、地下車道、管委會空間等全體住戶共同分攤的部分。這些多半是建築物正常運作需要的設施，但因為一般買方不容易逐項確認，最容易被忽略。買預售屋時，最好要求建商提供公設項目表；買中古屋時，則要看建物謄本、權狀、建物測量成果圖與管理資料，確認共有部分到底包含什麼。
第四個要注意的是「看起來像公設，但不一定能登記計價」的空間
像中庭花園、法定空地、露天空間、戶外設施等，能不能登記為建物面積，不能只看銷售話術，要回到法規與登記資料判斷。內政部早在屋簷雨遮制度調整時，就強調為改善虛坪問題，107年1月1日以後新申請建造執照的建物，屋簷、雨遮不再辦理測繪登記；預售屋則自100年5月1日起已有屋簷、雨遮不得計價規範。嘉義市政府地政處也說明，107年1月1日以後新申請建造執照的建物，屋簷雨遮不登記新制上路，目的就是減少市場混淆。
所以，買房時不要只問公設比幾％，而要問四個更重要的問題：主建物幾坪？附屬建物有哪些？共有部分分攤多少？車位有沒有另外拆出來？
建物測量成果圖也很重要。臺北市地政資料說明，建物測量成果圖應核對主建物、附屬建物、共用部分是否分別列式計算面積，並確認建物標示記載是否正確。
阿明建議，買房前一定要做五件事。
第一，要求賣方或建商提供主建物、附屬建物、共有部分、車位的坪數明細。
第二，車位若登記在共有部分，要把車位坪數拆開計算，不要直接拿總坪數算公設比。
第三，看建物測量成果圖，確認主建物界線與實際格局是否一致。
第四，注意雨遮、屋簷、露臺、法定空地、中庭等項目是否被包裝成可計價空間。
第五，計算「實際使用單價」，不要只看權狀單價。
最簡單的算法是：先把總價扣掉車位價格，再用住宅部分價格除以主建物加可實際使用的附屬建物面積，才比較接近你真正買到的居住空間單價。
阿明總結：
公設不是原罪，好的公設可以提升生活品質；但看不懂公設，就是買方最大的風險。
權狀30坪不代表室內30坪，新大樓公設比若達35％，實際室內可能只剩約19.5坪。老公寓公設低，室內坪數實在；新大樓公設高，買的是管理、服務與生活機能。沒有哪一種一定最好，只有適不適合你的需求。
買房前，請不要只問「一坪多少錢」，更要問「這一坪到底在哪裡」。
看懂主建物、附屬建物、共有部分與車位登記，才不會花大錢買到一堆自己用不到的虛坪。
