現在是買預售屋的好時機嗎？阿明：剛需有錢付得起，但這3件事沒算到會哭
文／賣厝阿明知識＋
「阿明，我有剛需、頭期款夠、貸款也付得起，現在買預售屋好嗎？要3到4年後才交屋。」
最近好多朋友私訊阿明這個問題。你的條件聽起來很紮實——剛需、有錢、付得起，阿明先給你拍拍手，這三樣都具備真的不容易。
但阿明要說句實話：現在市場對買方很友善，可是預售屋要3到4年才蓋好，這中間的變數，你可能還沒算進去。
市場很冷，買方的主場來了
先來看幾組數字。
2026年上半年，六都預售推案戶數約2.89萬戶，比去年同期大減39.3%。總銷金額從去年同期的逾1.2兆元，直接縮水到8,354億元，蒸發超過4,000億元。
台北市最慘，推案戶數年減55.7%，總銷金額直接腰斬；台中市也從1.38萬戶掉到6,746戶，年減39.4%。
建商都在踩剎車了，你還怕買不到好價格嗎？
再看交易量。根據永慶房產集團統計，今年1到4月預售屋交易量，比2024年上半年高點減少近八成。就算跟去年同期比，也縮了將近三成。單月平均銷售不到3,000件。
交易量暴跌，代表什麼？代表買方變少了，你的議價空間變大了。
賣壓也很重。全台預售建案待售餘屋高達13.7萬戶，其中七都就占了11.5萬戶、84%。如果去化速度跟去年一樣，台南、高雄的餘屋要賣6年以上才能賣完。
賣方壓力大，就是買方談判的好時機。
但是！3~4年後交屋，這3件事你算到了嗎？
風險一：貸款成數可能不如預期
這是現在買預售屋最大的未爆彈。
你現在簽約時抓貸款8成，覺得沒問題。但3~4年後交屋時，如果銀行鑑價保守、只願意貸6到7成呢？
假設你買1,000萬的房子，本來準備200萬自備款就夠了。結果交屋時銀行只貸6成，你瞬間要多補100到200萬的現金。這筆錢，你準備好了嗎？
已經有購屋族在社群平台求助——兩年前買的預售屋即將交屋，銀行核貸成數只剩約6成，自備款缺口高達數百萬元。不交屋的話，建商可能主張房地總價15%違約金，粗估損失上看200萬元。
風險二：36萬戶交屋潮，可能變成「降價潮」
根據內政部統計，2023到2025年新屋開工約38萬戶，推估2026到2028年將出現約32萬到36萬戶的新屋完工交屋潮。
36萬戶是什麼概念？市場上突然湧進大量新成屋要賣。
永慶房產集團預期，壓力較大的區域可能出現5~7%的年跌幅。你現在用高點價格買的預售屋，3~4年後交屋時，隔壁同樣規格的新成屋可能賣得比你還便宜。
風險三：現在「量縮價漲」，不代表以後還是
目前預售市場呈現詭異的 「量縮價漲」 ——交易量暴跌，價格卻沒跌。但這種畸形格局能撐多久？
建商現在不降價，是因為還在撐。但當36萬戶交屋潮來襲、加上13.7萬戶待售餘屋同時在市場上競爭時，價格還能撐得住嗎？
阿明不是說一定會崩盤，但現在買在「價格高點、量縮僵持」的階段，3~4年後交屋時，市場可能已經完全不一樣了。
阿明給4個建議
第一，把「議價」當成主要目標。
現在買方市場優勢明顯，不要客氣。目標是買到「低於區域行情」的價格，為未來可能發生的價格修正預留緩衝空間。
第二，鎖定「賣壓大」或「建商壓力大」的個案。
供給量大的重劃區、推案量大的建商，現在壓力最大。優先關注這類個案，他們比你更急。
第三，預留「貸款成數不足」的備用金。
這是3~4年後最大的風險。簽約前，至少多準備1到2成的備用資金，以防交屋時銀行貸款成數不如預期。
第四，如果不想賭，優先考慮成屋。
成屋價格已歷經一波修正，貸款條件也較明確，風險相對可控。新北市地政局也建議，自住客可優先考慮成屋。
阿明總結
現在不是「不能買預售」，是「不能隨便買預售」。
你具備了剛需、頭期款充足、付得起貸款這三個最紮實的條件，在市場降溫的此時，反而握有比想像中更多的談判籌碼。
關鍵在於：議價要夠狠、風險要算夠、備用金要留夠。
如果能用低於行情的價格買到，並且做好3~4年後貸款成數不如預期的資金準備，現在確實是一個可以積極進場看屋、大膽議價的機會點。
但如果只是因為「大家都說現在可以買」就跟著衝，卻沒算到交屋時的貸款風險和價格風險，阿明勸你，再想想。
