主委是社區皇帝? 專家:住戶冷漠才是問題

【M傳媒／社區觀察】

社區主委管很大、住戶不爽開戰，最後一路鬧上法院，類似場景在集合住宅並不少見。

但管委會真正的問題，很多時候不是「權力太大」，而是責任太多、專業太少、住戶又不想管。

《公寓大廈管理條例》早已劃出界線，管委會負責執行區分所有權人會議決議及社區管理維護，主委只是對外代表管理委員會，並不是社區裡想怎麼決定就怎麼決定的人。規約再大，也不能凌駕法律。

問題是，當一群沒有法律、工程、財務背景的普通住戶，被推上主委與委員位置，社區大小事卻全部往他們身上丟，爭議自然愈來愈多。

沒薪水還要扛責任　主委其實不好當

白天上班，晚上處理漏水、噪音、停車、公設修繕、廠商報價，遇到住戶吵架還要出面協調。

看似只是社區服務，實際上牽涉的事情卻一點都不簡單。

外牆漏水誰付錢、電梯維修怎麼表決、公共基金怎麼動用、寵物能不能養、頂樓能不能用，背後都可能碰到法律。

主委若處理錯誤，還可能面臨民事責任。

社區要求主委依法辦事，但很多主委手上沒有法律顧問、沒有工程顧問，甚至連完整物業團隊都沒有。

責任愈來愈專業，管理人卻還是一般住戶，這才是最大的制度落差。

住戶都不管　最後少數人說了算

不少社區開區分所有權人會議，住戶不想來；要選委員，大家互相推；規約改了什麼，也沒幾個人認真看。

當多數住戶長期不參與，少數願意出席、願意當委員的人，自然就會掌握更多實際影響力。

久而久之，主委看起來愈做愈大，但背後往往是其他住戶把參與權一起放掉。

住戶不參與，權力就會往少數人集中。

這也是許多社區糾紛真正開始的地方。社區自治空間很大，但不是什麼事情表決通過都算數。

《公寓大廈管理條例》允許社區透過規約管理共有部分、約定專用、寵物、財務及住戶之間的生活規則，但前提始終只有一個：

不能違反法律。

例如違建、違法外推，不會因為區權會通過，就突然變合法。

部分寵物管理、共有部分使用及停車規範，則可能依法透過規約設定。

真正容易出問題的地方，就是許多社區分不清楚哪些事情可以自治，哪些已經碰到法律紅線。

最怕自己當法官　主委判不完

停車位怎麼管、外牆誰負責、頂樓平台能不能用、漏水費用誰出、寵物到底能不能禁，這些問題看似生活瑣事，實際上一個比一個複雜。

不少社區遇到爭議，第一時間就是住戶群組互相貼法條。

有人說可以，有人說違法，吵到最後還是沒有答案。

要求一般主委自己判斷所有法律問題，根本不實際。

政府目前雖然已有公寓大廈規約範本，部分地方政府也提供相關諮詢，但真正進入個案爭議後，住戶與管委會仍常找不到立即、低成本的專業協助。

社區治理若想真正降低糾紛，法律諮詢、規約健檢與專業轉介，都需要更完整。

程序沒寫清楚可能出事

住戶懶得開會，也是社區治理的一大問題。

現行制度已允許社區在符合規定下以視訊方式召開區分所有權人會議，但相關出席、簽到、表決方式最好事先載入規約。

單純把表決單寄給住戶填完再收回，不能直接取代正式區權會。

未來社區若能把視訊出席、電子表決、身分確認與表決紀錄做得更完整，確實有助提高住戶參與。

參與的人變多，社區決策才不會永遠只剩固定幾個人。

真正成熟的社區，不是靠一個厲害主委撐起來，而是靠一套不必依賴特定人的制度正常運作。

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