簽約時被要求「瑕疵免責切結書」正常嗎？專家:簽了也沒用
最近有位網友準備購買中古屋，簽約時仲介突然拿出一份「特約切結書」，內容寫明交屋後若發現壁癌、漏水、牆壁裂痕等問題，仲介和賣方都無須負責，買方不得要求修繕或賠償。仲介還強調：「這是我們店裡的標準流程，每個成交的買方都會簽。」這樣的條款合理嗎？會不會損害自身權益？
「免責切結書」不合法令規範
首先必須釐清，這種要求買方事先放棄瑕疵擔保權利的做法，已經違反《不動產經紀業管理條例》的規定。依法仲介必須如實調查屋況，並將瑕疵明確記載在「不動產現況說明書」中。如果仲介在簽約時急著要買方簽署免責文件，很可能是在規避責任，甚至暗示這間房子可能有潛在問題。
實務上，正規的仲介交易應該要提醒消費者有瑕疵擔保權益，而不是反過來要求買方放棄權利。所謂「每個買方都會簽」的說法，往往是業務員的話術，目的是讓消費者誤以為這是市場慣例。事實上，內政部公布的「成屋買賣契約書範本」根本沒有這種條款，反而明確規定賣方必須擔保交屋時沒有漏水等重大瑕疵。
賣方和仲介真的能完全免責嗎？
就算簽了這份切結書，也不代表賣方和仲介就能高枕無憂。根據《民法》第354條，如果賣方明知房屋有瑕疵卻故意隱瞞，即使有免責條款，買方事後仍然可以主張賣方詐欺，要求減價或解約。問題是，這類訴訟舉證困難，買方通常要自己花錢鑑定，還要證明賣方「早就知道」瑕疵存在，過程耗時又費力。
更值得注意的是，有些投資客專門收購問題屋，簡單裝潢後轉手，再利用這種免責切結書來規避責任。等買方入住後發現漏水、壁癌，才驚覺求償無門。因此，看到這類條款時，一定要提高警覺。
這邊要提醒大家，法令沒有消費者可拋棄合法權益規範，除非是針對已知瑕疵，透過協商同意針對該瑕疵免責。
買方該如何自保？
直接拒絕簽署：可以明確告訴仲介：簽署免責文件並沒有法律效益。
要求提供完整的屋況說明書：確認仲介是否如實記載房屋現況，特別是漏水、壁癌等常見問題。
自己花錢做專業驗屋：交屋前找驗屋公司或水電師傅檢查，花小錢避免後續大筆修繕費用。
錄音存證：如果仲介堅持要簽，可錄音記錄對話，作為未來爭取權益的證據。
遇到強迫簽署怎麼辦？
假如仲介態度強硬，甚至暗示不簽可能無法結案，建議直接向該品牌的總公司投訴，或向各縣市的地政局、消保官檢舉。正規的仲介公司通常會避免這種爭議，如果對方堅持要你簽，可能這間房子真的問題不少，最好考慮換一間仲介或另尋物件，以免買到「地雷屋」後悔莫及。
中古屋難免有使用痕跡，但買方不該被迫接受「瑕疵免責」的不平等條款。
與其簽下這種切結書，不如在簽約前多做檢查，確保自己的權益不受損害。畢竟，買房是人生大事，別讓一時的讓步，換來後續無止境的修繕糾紛！
