優先購買權成交易地雷 買方當心「煮熟的鴨子飛了」
在房地產交易中，優先購買權條款正成為許多買方意想不到的交易殺手。正業地政士聯合事務所所長鄭文在近期接連處理多起案例，買方雖已完成簽約，卻因其他共有人或承租人行使優先購買權，導致交易破局，讓滿心期待的買方只能眼睜睜看著「新娘嫁別人」。
根據《土地法》規定，優先購買權主要分為三種類型，各自有不同的行使期限。最常見的是共有土地出售時，其他共有人享有15天的優先承購權。鄭文在分享一個實際案例：某繼承取得的持分土地，雖然多數共有人無意購買，但在簽約後第15天，突然有一位共有人表示要行使權利，讓原本以為交易已成的買方希望落空。
另一種情況是「租地建屋」的優先購買權。根據土地法第104條，若土地出租給他人建屋，承租人在接到出售通知後10日內可優先購買。鄭文在特別提醒，這與一般房屋租賃不同，只有租地建屋的承租人才享有此權利。此外，耕地375減租條例下的佃農也擁有15天的優先購買權。
面對這些潛在的交易風險，鄭文在建議買方在挑選物件時，應盡量避開共有土地、租地建屋及有375租約的土地。若真的對這類物件有興趣，最好在簽約前先確認其他權利人是否有購買意願，或是在契約中加註但書，降低交易不確定的風險。
近期雖然房市交易降溫，但優先購買權導致的交易糾紛並未減少。鄭文在觀察到，不少買方因不熟悉相關法規，直到交易最後階段才發現問題，不僅浪費時間，也可能錯失其他購屋機會。專家建議，進行不動產交易前，最好先諮詢專業地政士，全面了解標的物的權利狀況，才能避免成為優先購買權制度下的受害者。圖／google map
