建照腰斬、使照創高！房市「假冷真壓力」現形 M傳媒揭：未來恐不是跌價，而是斷貨
文／M傳媒房產中心 M編
今年第一季房市出現一個非常詭異的畫面：一邊是建商踩煞車，另一邊卻是交屋潮大爆發。數據不是單純轉冷，而是「結構錯位」，而這種錯位，往往比價格下跌更值得警惕。
內政部最新統計顯示，今年第一季住宅使用執照（使照）達3.18萬宅，創下2005年有紀錄以來同期新高，意味著過去幾年瘋狂推案的建案，正在集中進入交屋階段。簡單講，就是市場正在「大量出貨」。
但另一頭，代表未來供給的建照與開工量卻明顯縮手。第一季住宅建照僅2.47萬宅、開工量2.09萬宅，雙雙跌至近十年次低。這代表什麼？現在賣不動，建商乾脆不推了。
這不是景氣循環，而是策略性收縮。
大家房屋企研室公關襄理賴志昶點出關鍵，受到信用管制、銀行放款趨嚴影響，建商對市場敏感度極高，一旦去化速度變慢，推案與開工就會立刻踩煞車。這也讓未來三到五年的新案供給，提前出現「被壓縮」的現象。
換句話說，現在看起來是供給爆量，但那只是過去的影子；真正的未來，是供給正在消失。
回頭看這波循環，2019年房市轉熱後，建照與開工量一路飆升，2022、2023年達到高峰。當時市場樂觀、資金充沛，建商幾乎是「能推就推」。即便2024年政策開始收緊，市場轉弱，建商仍抱持期待，導致供給延續一段時間。
但到了2026年，市場氣氛正式翻轉。買氣轉弱、資金收緊、銀行限貸，讓開發商不再賭未來，而是開始「保命優先」。這也是為什麼建照、開工數字會快速下滑。
更值得注意的是，都更與危老也同步降溫。這代表的不只是投資信心下降，而是整體開發環境的風險上升。當整合難度、成本壓力與銷售不確定性同時存在，連長期題材都撐不住短期現實。
市場現在最容易誤判的一點，是把「使照創高」當成供給過剩的訊號。但事實上，這只是延遲效應。真正該看的，是建照與開工——因為那才是未來。
而現在這兩個數字，同時在掉。
這會帶來什麼後果？短期內，市場確實面臨交屋壓力，價格不容易大漲，甚至局部區域可能出現讓利。但一旦這波交屋潮消化完畢，後面接不上新案，市場很可能快速轉為「供給斷層」。
到那時候，問題就不再是房價會不會跌，而是你還買不買得到。
M編觀點
現在的房市，看起來是冷，但本質上是「前熱後斷」。交屋潮只是把過去的熱一次釋放出來，而建商縮手，才是真正改變未來價格結構的關鍵。
很多人在等崩盤，但市場更可能走向另一條路：量先縮，供給再斷，最後價格撐住。
