不演了！台南預售屋賣不動 建商罕見「退差價」給已購客：最多退一台賓士
M傳媒 房產中心
央行第七波信用管制自2024年9月實施以來，台南房市成為全台最嚴峻的區域之一。預售屋成交量暴跌近九成，銷售率僅38.3%，全台最低。在買氣急凍的壓力下，建商不得不從「送裝潢、送家電」的隱性讓利，轉為「實質降價」甚至「退錢給已購戶」的破天荒手段。
善化「買貴退差價」：全台首例，最多退200萬
2025年第二季，市場第一個明顯訊號出現在台南善化。寶佳機構在善化的預售案傳出對已購戶進行「降價重簽」，最多讓利約200萬元，引發市場震撼。
該建案總戶數近200戶，2025年第一季開案後僅成交10戶，平均單價41.5萬元。建商考量市況明顯下滑，決定讓利給已購客戶，平均每戶退款約200萬元，約為原成交價85折。實際退款金額依各戶條件有所不同。相隔一個月，該案最新一筆實價登錄已降至每坪38.4萬元。
專家分析，建商此舉是「斷尾求生」當時僅成交10戶，退總金額約2,000萬，相較後續滯銷風險仍屬划算。透過退差價可避免直接降價破壞行情，同時安撫已購戶情緒。
興富發「悦讀耶魯」：3字頭震撼價，七五折搶市
興富發集團在台南安南區九份子重劃區的「悦讀耶魯」，是2025年南台灣最受矚目的讓利指標案。該案總銷高達98億元，社區797戶，規劃地上24樓。
開盤價格定在每坪3字頭，總價798萬元起。對比區域實價登錄行情，等於打了七五折至八五折。廣告戶每坪平均約31萬多元，最低每坪約31.92萬元。實價登錄揭露住宅93戶，單價30至42萬元，均價35萬元。相較區域均價行情便宜約4萬元。
興富發建設執行長林志龍表示，這價位「幾乎是兩年前預售案的價位」，主要鎖定年輕首購族，以30年房貸估算可負擔的價格。
台積電概念區：讓利約5%
台南市不動產開發商業同業公會新任理事長胡富文指出，在央行第七波信用管制後，房市買氣明顯降溫，成交量較高峰期萎縮超過3成。以往推案量較大的台積電受惠區，如安定、新市等，已出現部分新案房價讓利約5%。
市場整體數據
預售開價下修逾1成：2026年第一季，台南預售新案開價從40萬元下修至35.7萬元，修正幅度超過1成。
議價率攀升至雙位數：2025年以來，各都成交議價率攀升至雙位數高檔。2025年9月，七都成交價平均比開價低約10%至13%。
善化買氣停滯：房仲指出，南科周邊房市在2024年9月前，新建案價格都破4字頭。到了2025年，價格已調整至每坪35至36萬元。專家佘光宗直言，善化新案買氣已出現停滯，預估單價38萬元以下才會吸引剛性需求買家快速進場。
興富發「悦讀耶魯」均價35萬元，成為區域價格破壞者。九份子預售屋單價均價落在37.6萬元，與去年均價37.7萬元落差不大。
房產專家「賣厝阿明」指出，這波讓利潮反映當前預售屋市場面臨的嚴峻挑戰。部分規模數百戶的新建案，自年初開案以來僅成交個位數戶數。即使建商祭出價格重砍、保價優惠與差價退還等策略，市場買氣仍堪憂。
示意圖／google map
