換屋買更貴卻退不到稅？桃園稅務局提醒：重購退稅看的是「土地現值」不是房價
【M傳媒房產中心／桃園報導】
不少民眾換屋時以為，只要新買房屋總價高於原出售房屋，就能申請土地增值稅重購退稅，但實務上卻常常「房子越買越貴，退稅卻一毛沒有」。桃園市政府地方稅務局中壢分局提醒，重購退稅的計算基準並非房屋成交價，而是土地公告現值，若未事先試算，很容易誤踩門檻，導致退稅資格遭否准。
稅務局指出，依《土地稅法》規定，民眾出售自用住宅土地後重購新屋，須符合「新購土地公告現值總額，高於出售土地公告現值扣除已繳土地增值稅後的餘額」，才能申請退還已繳的土地增值稅。換言之，政府比的是土地價值，而非市場成交價或房屋總價。
賣透天換大樓 最容易被打槍
實務上，最常見的否准案例為「賣透天、換大樓」。稅務局說明，透天厝通常土地持分大，而大樓雖然市價高，但實際分攤到的土地面積有限，換算成公告現值後反而偏低，因此即便新屋總價更高，也可能無法符合退稅門檻。
稅務局舉例，陳先生出售一棟透天厝，土地公告現值為300萬元，繳納土地增值稅50萬元後，餘額為250萬元。隨後購買一間市價更高的大樓住宅，但因土地持分較小，新購土地公告現值僅200萬元，未超過原出售土地扣稅後的餘額250萬元，最終不符重購退稅資格，退稅申請遭到否准。
比的是土地，不是你買多貴
稅務局強調，許多民眾在換屋時只看成交價、總價或屋齡，卻忽略土地公告現值與持分比例，導致產生「買更貴卻退不到稅」的落差感。尤其近年不少民眾從透天、公寓換成電梯大樓，土地縮水情況更加明顯，退稅失敗比例也隨之提高。
換屋前先試算 才能守住退稅權益
桃園市政府地方稅務局提醒，民眾規劃換屋前，應先查詢舊屋與新屋的土地公告現值與持分比例，試算新購土地現值是否高於原出售土地扣稅後餘額，再進行交易決策，才能避免事後發現無法退稅，影響整體換屋資金規劃。
稅務局也呼籲，若對土地增值稅重購退稅計算方式仍有疑問，可向各分局洽詢，由專人協助說明，避免因資訊落差而錯失應有的節稅權益。示意圖／google map
