預售市場急凍、換屋族卡關！房貸壓力比房價更可怕　專家：真正的風險是「雙貸」壓身

M傳媒房產中心／M編

房市交易持續降溫，預售市場買氣明顯縮水。根據實價登錄資料，今年前四個月部分都會區預售屋成交量較高峰時期大幅衰退，市場交易明顯降溫，預售市場已從過去的熱銷景象，轉向買方觀望、建商保守推案的新局面。

受到衝擊的不只是建商與代銷，而是有實際居住需求的換屋族。

近年在央行信用管制、銀行自主控管不動產放款及授信條件趨嚴影響下，許多原本想「三房換四房」、「小宅換大宅」的家庭，開始面臨資金調度困難。銀行在有限授信額度下，放款審核更加保守，部分換屋族即使收入穩定，也可能因同時持有舊屋貸款與新屋貸款，而面臨負債比不足、收支比過高，甚至無法順利核貸的問題。

房仲業者指出，許多民眾誤以為只要符合收入條件，銀行就一定願意放款，但實務上，銀行除了評估收入，也會計算整體負債能力。當舊屋房貸尚未清償，又要申辦新屋房貸時，兩筆房貸會同時列入負債計算，若每月房貸支出占收入比例過高，銀行可能降低貸款成數，甚至直接婉拒承作。

也因此，不少換屋族開始考慮利用「先買後賣」方式完成換屋，再向銀行申請換屋切結，希望新屋不要被視為第二戶貸款。

切結制度並非人人適用

若申請人未能依約於期限內出售舊屋，銀行可能依契約約定調整貸款條件，包括要求補足貸款成數差額、取消寬限期，甚至依契約內容辦理後續風險控管。因此，切結制度比較適合已有明確售屋計畫、對舊屋出售有把握的換屋族，而不是把它當成延後賣屋的保證。

相較之下，現在越來越多專家反而建議，若資金並不充裕，應優先評估「先賣後買」。

原因很簡單。當舊屋先出售、房貸先清償，不但可以取得自備款，也能降低家庭整體負債比，銀行重新評估新屋貸款時，授信條件通常會比同時背負兩筆房貸更有利。更重要的是，可以避免短時間內同時承擔兩筆房貸、一筆裝潢費及家庭生活支出的現金流壓力。

先賣後買問題是「住哪裡」

因此，市場近來也出現不少換屋族與買方協商「售後回租」或「延後交屋」的案例，希望利用幾個月的過渡時間尋找下一間房子，降低換屋空窗期風險。

除了房價還有資金問題

當銀行授信標準提高、房貸條件趨嚴，換屋族真正卡住的往往不是買不起，而是舊屋還沒賣掉前，新屋貸款與舊屋貸款同時存在，導致整體負債比超過銀行可接受範圍，最後形成「想換屋，卻換不了」的困境。

專家提醒，規劃換屋時，除了看房價，更要先試算自己的貸款能力、負債比與現金流，不要等到簽約後才發現銀行核貸條件與預期不同。

現在換屋最大的壓力，不一定是房價，而是同時背負舊房貸與新房貸所造成的負債比與現金流風險。對多數家庭而言，「先賣後買」雖然多了一段找房空窗期，卻可能是目前最穩健、也最符合銀行授信邏輯的換屋方式。