台北購屋壓力超車香港！央行不鬆綁有原因　台灣實質房價漲幅甩開全球

M傳媒房產中心／M編

央行第二季理監事會後，維持現行選擇性信用管制措施不變，其中一項關鍵理由，就是「國內房價修正有限，民眾購屋負擔仍重」。央行特別指出，從疫情以來，主要經濟體累計房價漲幅仍以台灣最大，且房價所得比居高不下。

換句話說，央行不急著鬆綁，不是因為看不到房市降溫，而是因為房價就算盤整，民眾購屋負擔仍然太重。

根據央行引用資料觀察，若以2019年第4季為基準，台灣疫情以來房價漲幅明顯高於主要經濟體。若參考國泰房價指數至2026年第1季，台灣名目房價累計漲幅高達86.0%，扣除通膨後的實質房價漲幅也達65.8%。即使改採內政部住宅價格指數，至2025年第4季，台灣名目房價漲幅仍達39.7%，實質漲幅也有25.3%。

這組數字真正刺眼的地方，在於「扣除通膨後，台灣房價還是大漲」。

全球不少國家疫情後房價雖然名目上有漲，但扣除通膨後，實質漲幅被大幅吃掉。例如南韓、紐西蘭、英國，名目房價雖有17.6%至26.7%的上漲，但經CPI平減後，實質房價反而呈現小幅負成長。香港更是名目房價與實質房價雙雙下跌，分別衰退21.8%與28.2%。

這代表什麼？代表很多國家的房價，是「看起來漲，但被通膨吃掉」；台灣則是房價不只漲，還漲得比通膨更快。

也因此，台灣購屋負擔壓力快速惡化。資料顯示，2025年第4季台灣全國房價所得比高達9.3倍，在主要比較國家中僅次於澳洲9.7倍，遠高於紐西蘭7.7倍、南韓6.9倍、英國5.6倍與美國4.8倍。至於台北市房價所得比更高達14.6倍，超越香港14.4倍與雪梨13.8倍，成為比較城市中購屋壓力最沉重的城市之一。

M編認為，這就是央行不願快速鬆綁信用管制的真正壓力來源。

房市業者常說，現在交易量很冷、建案讓利也不好賣、買方貸款卡關，央行應該鬆綁。但從央行角度看，房價雖然降溫，購屋負擔卻還沒有真正改善。若在房價所得比仍高、實質房價漲幅仍大的情況下過早鬆綁，市場資金可能重新回流房市，讓房價再次被支撐，購屋負擔更難下降。

問題是，這也讓房市陷入兩難。

一方面，央行若不鬆綁，交易量持續低迷，換屋族、自住族、建商、房仲與營建供應鏈都會承受壓力。另一方面，若太快鬆綁，又可能被市場解讀為政策轉向，讓賣方重新開高、買方追價，壓垮年輕人的購屋能力。

這也是目前台灣房市最尷尬的地方：價格還沒真正跌到讓民眾有感，交易量卻已經先冷到讓產業有感。

房市專家張欣民也指出，南韓、紐西蘭等國房價被通膨吃掉，導致疫情以來實質房價呈現負成長；但台灣主要是在疫情期間房價急速飆漲，反而催化「買房抗通膨」的螺旋上漲。今年以來台股走大多頭，資金湧向股市，加上第七波打炒房影響，房價才進入平盤整理、緩跌格局，否則民眾購屋壓力恐怕會更加惡化。

M編觀點，央行不是不知道房市冷，而是更怕房價還沒降、資金又回來。

台灣購屋壓力已經超越南韓，台北甚至超車香港，這不是房市光榮榜，而是居住負擔警訊。若政策只在「鬆綁救市」與「管制壓市」之間擺盪，卻沒有真正提高可負擔住宅供給、改善薪資結構與分流自住需求，民眾的購屋壓力恐怕很難真正下降。