【第一次買房必看】從看屋到交屋的完整流程圖

【第一次買房必看】從看屋到交屋的完整流程圖

文／賣厝阿明知識＋

第一次買房，最怕的不是錢不夠，而是「不知道自己現在走到哪一步」。自備款要準備多少？下斡旋是不是一定要先付錢？對保後還要多久才能交屋？

阿明幫大家把買房流程拆成 9 大步驟，從需求確認到拿到鑰匙，每一步的時間軸、注意事項和容易踩雷的關鍵點，一次看懂。

買房 9 大步驟總覽

步驟	階段	建議時間
1	財務規劃與需求確認	買房前 1~3 個月
2	看屋與選屋	約 1~3 個月
3	出價與議價（斡旋金／要約書）	約 1~3 天
4	簽約	成交後 3~7 天內
5	用印	簽約後 7~14 天
6	報稅與申請房貸	簽約後 7 天內啟動
7	完稅與對保	簽約後約 2~4 週
8	過戶與抵押權設定	簽約後約 3~5 週
9	驗屋與交屋	過戶後 1~7 天

整體時間：從簽約到交屋，較常見的實務安排約 4~6 週，實際仍依雙方契約、銀行審核與稅務機關作業而定。

步驟 1：財務規劃與需求確認

時間：買房前 1~3 個月

這是所有步驟中最重要的一步。多數人一開始會先看地段，但其實更重要的是「我現在最多可以買到多少總價的房子」。

自備款估算：以總價 1,000 萬的房子為例，核貸 7~8 成時，自備款約 200~300 萬元；若鑑價偏低，實際要準備的現金可能更多。
每月還款能力：建議房貸月付不超過月收入的 50%。
首購優惠貸款（青安 3.0） ：2026年8月1日起上路，需符合以下條件：
- 申貸時未滿50歲
- 「申貸年齡＋核貸年限」合計不得超過80
- 借款人本人年所得總額不得超過200萬元
- 本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅
- 房屋總價依區域設有上限：台北市3,500萬元、新北市及新竹縣市2,500萬元、其他縣市2,000萬元
- 最高貸款額度維持1,000萬元；新婚家庭（結婚2年內）最高1,200萬元；育有未成年子女家庭最高1,500萬元
額外費用預留：除了頭期款，還要預留契稅（建物核定契價 6%）、印花稅（0.1%）、代書費（約 1~3 萬）、仲介費等。

踩雷點：只算頭期款，忽略稅費、裝潢、家具、管理費等隱形成本。

步驟 2：看屋與選屋

時間：約 1~3 個月

確認預算後，才進入真正的看屋階段。這時最重要的是把條件分成「不能退讓」和「可以彈性調整」兩類。

核心需求：通勤時間、生活機能、學區、是否要有電梯
彈性條件：屋齡、樓層、裝潢風格、是否附停車位

三種房型差異：

預售屋：自備款分期支付，前期壓力較小，但要等 1~3 年才能入住；風險包括建商財務、工程延宕、交屋品質落差。
新成屋：可直接看到實品，交屋快，但單價通常較高。
中古屋：選擇多、地點彈性大，但要注意屋況、管線、漏水、海砂屋或違建等問題。

踩雷點：只看裝潢和價格，忽略產權調查；沒有要求看「不動產說明書」。

步驟 3：出價與議價（斡旋金／要約書）

時間：約 1~3 天

看中房子後的第一步是「正式出價」，有兩種工具可選斡旋金或要約書。兩者都有法律效力，差別在要不要先拿出現金。

斡旋金

買方先付一筆錢（常見出價的 2%~5%），表達購買誠意
賣方同意後，斡旋金自動轉為定金，產生定金效力
屋主簽字前可隨時撤回、全額拿回；簽字後買方反悔 → 定金被沒收；賣方反悔 → 應加倍返還

要約書

不需付錢，簽一份文件載明出價
賣方簽署同意後，買方若反悔，須賠償違約金（依約定，常見買賣總價 3%）

踩雷點

對多家房仲下要約，若賣方已簽回卻反悔，可能構成違約
只聽房仲說「行情」，沒有自己查實價登錄
沒在斡旋單上註明「若未達成交易，斡旋金全額退還」

步驟 4：簽約

時間：成交後 3~7 天內

價格談妥後，在專業地政士（代書）見證下簽訂正式買賣契約。

簽約當天重點確認：

總價與付款節點、交屋日
現況點交項目（含漏水、壁癌的擔保範圍）
買方帶身分證、印章、總價 10% 的簽約款
開立尾款擔保本票

踩雷點

簽約前沒有要求看「不動產說明書」依法房仲在簽約前就應提供
沒確認是否使用「履約保證」
合約沒逐條看就簽名

步驟 5：用印

時間：簽約後 7~14 天

代書會聯繫買賣雙方進行「用印」，也就是把移轉登記需要的公契用印完成。

買方：補繳用印款（常見總價 10%）進履保專戶
賣方：提供印鑑證明（一年內核發）與印鑑章
代書：送件申報契稅與土地增值稅

踩雷點：賣方提供的印鑑證明超過一年，地政事務所會退件。

步驟 6：報稅與申請房貸

時間：簽約後 7 天內啟動

簽約後不要拖，稅務和貸款要馬上處理。

土地增值稅：原則上應於訂立契約日起 30 日內 申報
契稅：應於契約成立日起 30 日內 申報
賣方符合自用條件：可申請 10% 土增稅優惠稅率
買方房貸：立即送銀行鑑價、徵信與審核

踩雷點

把銀行「初估可以貸八成」當成正式核貸。實際核貸受鑑價、屋齡、地點、個人信用等因素影響
簽約後才發現貸不到，自備款不足

步驟 7：完稅與對保

時間：簽約後約 2~4 週

稅捐機關核定稅額後，依約完成繳納。

買方同時確認銀行最終核准的：貸款金額、成數、利率、年限、寬限期、撥款條件。

實際案例：成交 1,500 萬，預計貸 1,200 萬，銀行只核 1,000 萬 → 買方須補 200 萬差額

踩雷點：寬限期結束後月付金可能翻倍，沒試算就簽約。

步驟 8：過戶與抵押權設定

時間：簽約後約 3~5 週

稅務和貸款條件準備好後，由地政士向地政事務所辦理所有權移轉。

買方有房貸時，同時辦理銀行抵押權設定
賣方原本有房貸，要處理原貸款清償及抵押權塗銷

踩雷點：簽約到過戶間約 30~45 天的「交易空窗期」，可能發生賣方債務查封、新增抵押權、一屋二賣等風險。

步驟 9：驗屋與交屋

時間：過戶後 1~7 天

產權移轉完成後，還不算真正結束。交屋前要完成驗屋點交。

驗屋檢查重點：

水電：檢查全屋插座是否通電、水壓是否正常、排水是否暢通
漏水：檢查窗框、牆面有無壁癌、水漬或新刷油漆痕跡
結構：確認有無裂縫、鋼筋外露
產權：確認坪數與權狀、合約一致
設備：核對合約約定的家具、設備是否到位

踩雷點

沒驗屋就簽交屋，事後發現問題難以求償
只用口頭確認，沒留下書面紀錄

買房流程總覽圖

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財務規劃 → 看屋選屋 → 出價議價 → 簽約 → 用印 → 報稅／申貸 → 完稅／對保 → 過戶 → 驗屋交屋
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 1~3個月    1~3個月     1~3天     3~7天   7~14天   7天內啟動    2~4週     3~5週    1~7天

阿明總結

買房流程雖然繁瑣，但只要掌握幾個原則就不會慌：

錢不是一次付：跟著流程分四次付，斡旋金（轉定金）→ 簽約款 → 用印完稅款 → 交屋尾款。
履約保證一定要用：費用約總價 0.06%、買賣雙方各半1,500 萬的房子各出 4,500 元，換的是「錢與產權同時安全」。
仲介費要搞清楚：依《不動產經紀業管理條例》規定，買賣雙方合計不得超過成交價 6%，6%是法定最高上限，不是固定費率。實務上常見買方 1~2%、賣方 3~4% 的分配方式，但雙方仍可與仲介另行議定。
不要只聽口頭說：房仲說「可以貸八成」不代表銀行一定貸八成。
出價前看完不動產說明書：這是房子的「身分證＋健康檢查表」。
簽約前逐條看契約：不要到現場才第一次看到就急著簽完。